千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢!

以下為“ 三叔說房” 微信公眾號粉絲提問精選

提問：三叔，能不能分析下尖崗山壹號?值不值得買?聽說尖崗山片區是豪宅區?

回答：尖崗山壹號位于新安，旁邊是寶安中學，近地鐵興東站，北向是尖崗山公園、東邊寶石路，西邊還有許多山地 ，主力戶型有89平三房、111平、136平四房，都較方正，價格預計8-9萬左右，學位據說是寶安中學(請進一步與開發商確認)，配套方面欠缺，東南方向工業廠房扎堆。總的來說，優點是其居住偏居一隅，適合喜歡安靜的隱居人士，外加優質學位，剛好對得起這個價格。有學位需求，又在附近工作可以考慮。尖崗山片區豪宅區的定位是很多年前了，可是當年有錢人不買單，最后導致了這個片區嚴重的錯配，使得有錢人看不上，沒錢的小剛需又買不起，最后導致片區的沒落，一些標桿盤更是兵敗如山倒，你跑(拋)我也跑(拋)。一個沖擊豪宅區失敗后向下沉的片區，想要翻身是有點困難的，加上未來的交通隱患，難啊!

三叔好，新人首問，懇請建議：近期打算入手剛需住房，自住為主。工作地址：妻子在南山科技園，我在坂田華為;目前主要在看坂田、福田及西麗房源;光明不考慮。妻子父母在華強北有自住學位房，考慮后續可以和岳父岳母換住，相互也能有個照應，因此暫時沒特別看中學位，又不想離福田太遠(所以沒看寶安);手上資金：250萬左右。年收入夫妻合計110W;但考慮最近中美不確定性，首套房希望不要太大還貸壓力，預算控制在550-620萬之間;目前在關注的二手房源：太陽雨家園、萬科第五園三期;最近看到“二手房指導價”，加重了糾結情緒，幾個問題想問問三叔意見：1、購房時機：是否有必要觀望金九銀十、等年底或者春節后再啟動?2、二手房源：坂田南比如太陽雨、萬科城等，三叔最推薦入手哪個盤?3、打新房源近期是否有推薦4、以我目前的情況選房位置是否有更好的建議?辛苦三叔

回答：你好。太陽雨家園次新房，視野較好，帶深圳實驗和坂田實驗學校，離地鐵不是很近，在紅綠燈十字路邊上，會有點噪音。萬科第五園三期，樓齡沒有太陽雨家園新，居住安靜，離地鐵近一些，學校跟上面的一樣。

至于你說到意見征求稿，二手房指導只是說發布一個合理的價格作為引導，而不是限制，我10萬買的話，你說賣8萬就8萬啊?誰愿意。重點還是針對一手房的捆綁加價以及打擊業主聯合哄抬房價，中介的違規操作等等，只是整頓市場，并不是要打壓房價的。

1、這個價位，在豪宅線下，是占很大的購房群體比例的，西部這個價位的房子會越來越少，這股購買力會逐漸向中部、東部轉移。這種剛需房現在可以開啟看房淘筍了，年底入也可以，但不要等到合適的時機。這個價位看市場行情還是有微漲的，特別是滿五的房子。

2、我上面已經分析過，自住首先看下通勤的便利性，其次再考慮居住體驗。兩個盤區位近，理論上有相同比例的漲幅。

3、打新可以參考內部分享的打新排行榜。

4、建議考慮坂田。

你好三叔，目前聽三叔的已將坂田悅峰小三房掛賣中，想請問三叔，坂田和成嘉業新房怎么樣，現在還剩少量140平的5房，想置換成這個。不知道前景如何，明年6月交房

回答：你好。和成嘉業，精裝交付，帶深圳實驗學校，離地鐵不是很近，如果3房的話是可以考慮的，5房大面積自住可以，投資未來流動性較弱。

提問：三叔，在你的指導下，已買了前海時代一期三房戶型。我的困惑是，若買得起二期，二期是否值得投資?我發現前海時代小戶型單價高而總價低，二期都是大戶型，總價高單價低，買得起二期，那也買得起深圳灣的房子，但前海時代居住體驗明顯不如深圳灣。二期是否為資源錯配的產品?盼解惑!

回答：你好。核心區小戶型單價高總價低很正常，大面積高總價單價低也很正常。前海時代二期，大面積的多為改善居住需求，但周圍環境還不是很好，相同價位不如其他區域，但有前海、桂灣的規劃利好，隨著環境的改善，是有潛力的，就看改善的速度怎樣了。

提問：老師，麻煩問下深惠城際和14號線哪個影響更大些?對于龍崗和惠州有拉動效應么?您怎么看?

回答：明顯是14號線，地鐵對通勤的價值大大超過城際。至于房價拉動效應，我認為惠州會漲，但只是小漲，龍崗也不會跌。通勤對環一線的房價影響有多大?我舉個例子，河北的涿州，高鐵25分鐘直達二環的北京西，一天26趟，北京西房價80000，涿州高鐵17000。25分的通勤，五倍的價差，說明了：決定環一線房價的不是通勤，而是戶籍，教育，就業，配套等綜合資源。指望靠一條地鐵實現惠州房價暴擊的可以醒醒了。

提問：您好!今年這一波房價猛漲讓我焦躁不安，最近我一直在關注房子的事情，我同事推薦給我您的星球號，我特別希望您可以給我一些意見。我的情況是這樣的，我和老公深戶5年，都是研究生學歷，結婚三年，暫時沒有小孩，國企雙職工，目前住人才公寓。請問您去東莞核心區買房還是在深圳買房好，或者我們有資格去廣州買房嗎?目前最多能負擔得起500萬左右的房子。去東莞或廣州買，則可以繼續住人才公寓，離公司近，上班方便。買深圳500萬的話，離公司近一點的只有一房可買，寶安上班較遠，特別希望聽聽您的意見。我在后海上班，謝謝。

回答：我的建議：1、優選光明沙井打新，現在打新特別適合你們這類深戶無房家庭，剔除掉有房家庭和限購人群后，中簽率大幅提高;2、次選買入廣州，兩年后置換深圳曲線救國，你們還能保留人才公寓居住資格;這兩項都優于現在直接買二手。但必須說明的是，對剛需客來說，直接買二手不是最優選項，卻是最確定最沒有風險的選項。

提問：三叔你好!最近想有南山寶中碧海掏套四房，目標是自住加升值，目前自住三房有升級住房需求但并不迫切，還是投資的性質更多能自住更佳。看過深業新岸線四房1480萬，泰華陽光海1380萬，還有南山佳兆業前海廣場1580萬，首先糾結該選南山還是寶中。第二糾結這些位置好點的盤樓齡達10年以上，要不等領航城的新房大戶，可能1000萬左右。個人更看重升值潛力，因為改善性住房需求并不強烈，如果資產縮水住再大房子心情都不會好，如果能升值又能住得舒服當然也就完美。請賜教，謝謝!

回答：你好。1500左右，南山寶中都可以，深業新岸線，小區環境好，可以考慮;泰華陽光海在碧海，近地鐵，但我認為碧海就適合700-1000。佳兆業前海廣場較新，周圍配套不是很好，不過未來改善后，價值還會提升，適合純投資型。領航城在西鄉，大戶型流動性不是很好。

自住+投資考慮深業新岸線，純投資佳兆業前海廣場。建議先嘗試打新，二手淘筍為輔，年底擇機入。

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