您好,肖大哥就為大家解答關于土地開發成本的核算，土地開發成本相信很多小伙伴還不知道,現在讓我們一起來看看吧！

1、地開發成本的評估方法主要有市場比較法、基準地價修正法和成本法。

2、評估土地開發成本的市場比較法與前述評估毛地價的市場比較法相同。

3、運用基準地價修正法評估土地開發成本，是先分別運用基準地價修正法評估出熟地價和毛地價，然后將兩者相減即為土地開發成本。

4、 運用成本法評估土地開發成本，是土地開發成本各構成部分的累加即為土地開發成本。

5、由于掛牌出讓的宗地，其來源有農民集體土地和國有土地，國有土地又有原住宅用地和單位用地，這些宗地的土地開發成本的構成不同，所以土地開發成本可分為農民集體土地的開發成本、住宅用地的開發成本和單位用地的開發成本。

6、 農民集體土地開發成本的計算 農民集體土地的開發成本主要是征地補償費，應按國家及北京市有關法律、法規規定的征用農民集體土地的費用項目和標準進行計算:集體土地征地補償費=土地補償費+青苗補償費+地上物補償費+勞動力安置費+超轉人員安置費+菜田基金+耕地占用稅等。

7、 2、住宅用地開發成本的計算 住宅用地的開發成本主要是居民拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算: 住宅房屋拆遷補償價格=(基準地價×K+基準備房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價+搬家補償費 上式中，K為容積率修正系數。

8、 3、單位用地開發成本的計算 單位用地的開發成本主要是單位拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算: 非住宅房屋拆遷補償價格=區位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物重置成本+停業損失補償費+搬家補償費 上式中，K1為容積率調整系數，K2為房屋原用途調整系數，K3為規劃用途調整系數。

9、 由于以前的土地使用權出讓主要采用協議出讓方式，土地開發成本雖然有法律、法規對征地拆遷費用項目和標準作了規定，但在實際中的費用是通常土地取得者與原土地占有者討價還價確定的，其之間的協商結果通常不公開，因此目前還沒有比較成熟和準確的評估操作方法。

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