出品｜焦點財經&搜狐地產
作者 | 王迪
編輯 | 吳亞
8月23日，粵系老牌房企方圓地產宣布終止美元債交換要約，成為此輪新一家暴雷房企。據搜狐財經不完全統計，截至2023年8月24日，除在暴雷邊緣被“拉回”的碧桂園及遠洋，目前已經有超過30家大型房地產企業暴雷。暴雷時間從2021年初至今不等。
這些暴雷房企狀態如何？他們是否有生還可能？已經實現債務重組或復牌的房企是否意味著上岸？債務重組一直未有進展的房企終局又是什么？還未暴雷但身處暴雷懸崖邊緣的房企，其壓力是否會比早暴雷房企小？
帶著這些疑問，搜狐財經與幾位身處暴雷旋渦中的房企員工及業內專家聊了聊。
化債進程不一，某暴雷房企員工：“已習慣，沒那么慌了”
“對于我們早爆雷的房企來說，已經習慣了，也沒有后面爆雷的房企那么慌，現在企業也是正常運行。”
面對重新開啟的房企暴雷潮，一位連續在兩家暴雷房企工作的業內人士，如此向搜狐財經表示。
或許，大部分地產人很難擁有如此坦然的心態。更多的情況是，在風聲鶴唳的行業背景下，未暴雷的房企們仍像“走鋼絲”一般，如履薄冰。因為化債所牽扯的各方利益復雜，且化債并非易事。
搜狐財經通過公開信息及對話部分雷房企員工梳理發現，目前暴雷房企化債進程不一。基本分為：債務重組未有明顯進展且被退市的房企，如，藍光發展、新力、陽光城、泰禾等；重組有明顯進展且實現復牌的房企，如，花樣年、融創等；已經實現復牌但重組還在進行中房企，如佳兆業、世茂等。
此外，亦有債務重組部分完成但還在停牌中的房企，如當代置業、旭輝等；債務重組未有明顯進展且停牌的房企，如大發地產、陽光100、祥生等。境內債務無違約、在境外債務化債方面正在努力的房企，如龍光、禹洲等；也有目前還未啟動債務重組的大唐地產，也有主動申請破產重整的金科地產。
由美元債、商票或者理財違約而起，這些暴雷房企大多經過了高杠桿的逐利時代，如今從“云端”墜入“深淵”。
如同，恒大曾跨進7000億銷售額大關，現在2.4萬億債臺高筑。已經暴雷房企們現在大多經歷著刮骨療傷、賣子求生、奔走還債，或總部撤回大本營的艱難時刻。
身處債務泥淖“熬”字當頭，保貨值第一位
事實上，化債是個深度博弈的過程。
雖然富力是此輪首家完成境內外債券整體展期的內地房企，但就目前來看，企業創始人不僅卷入行賄案旋渦，近期其被執行總金額超113億元也成為業內關注重點。
除富力此種官司纏身的暴雷企業之外，某位債務重組一直未有進展的房企員工向搜狐財經透露：“目前公司境內外債務還在推進中。現在都在談重組和展期，基本不會拿現金去還債，能還債就不是出險房企了。”
通過展期以時間換空間，這是暴雷房企的普遍心態。
但是，他告訴搜狐財經，因為沒有新增項目，隨著時間推移債務成本在賬面上增加，為了保證資大于債，保貨值是第一位的。因為現在房子降價也沒用，慢慢賣。
“就8月的市場來看還很差，銷售起不來，都難。一個字，還是熬。現在主要是以保交付，穩運營為主。只是，就單純保交樓來說，項目推進涉及各個方面、各種協調、各種利益，真的太難。”
此外，化債也是一個“剪不斷理還亂”的過程。作為積極自救的代表，自2021年暴雷，當代置業已經完成境外債重組，但是面對的境內債重組同樣棘手。
當代置業董事會主席張鵬告訴搜狐財經，當代置業的美元債已經重組完成，現在的狀態是無違約。但是， 國內債有很多種類，國內債務確實面臨壓力，除了項目上少數訴訟，商票逾期之外，公開市場的債務，并無違約。目前還處于積極自救及盤活階段。
除去積極自救的暴雷房企之外，亦有部分房企已經陷入躺平狀態，或沒有啟動債務重組，或重組計劃遲遲未有進展。這側面體現了某些債權人的心態。
“現在鬧的都是小債主，大債主鬧的心思都沒有。因為大債主被欠的太多了，他希望你好好活著，比希望他自己活的心情更迫切。我們公司也在降本增效，目前人員已經精減到裁無可裁的地步了。”某位上海暴雷房企員工向搜狐財經坦言。
債權人之外，房企與合作方的的矛盾也在爆發中。此前，正榮、中梁和廈門國際信托糾紛引發搶公章事件。
對此，某位暴雷企業員工告訴搜狐財經，這是難得的公開案例，只是現實情況沒有這么極端。“以前合作愉快的信托機構如今糾纏不斷，都是各管各的，各自活命，并沒有什么同舟共濟。”
專家：債務重組及復牌成功并不意味能“活下來”
既然化債如此之難，暴雷房企的終局會是怎樣？
某位資深地產從業者對搜狐財經表示，因為項目上資金被監管，越往后現金流越困難。即便是房子賣了，錢回不來。或者租金收入多，但房價一直跌，資產貶值后，暴雷房企如果達到負資產就更難了。
他認為，即便是重組成功的房企，未來起死回生的概率都不太大。更多的可能是，幾年后逐步清盤不見，慢慢耗死。或者在還債解決問題的過程中撈點好處。
“當然房地產行業還在，只是大私企多數不在了，地方龍頭還會有做大私企的可能性。”
鏡鑒咨詢創始人張宏偉則向搜狐財經指出，從債務重組經營角度來講，無論現在是哪一類型的企業，只要是還在談的過程中，活下來的難度都非常大，沒那么容易。因為房企活下去所涉及的條件和因素都非常復雜。
張宏偉認為，這一輪政策刺激力度比較大的話，有些房企有可能活過來，但是規模不會像之前那么大了，或者維持現有規模。暴雷房企能不能活下去非常重要的衡量指標就是，看銷售是不是持續保持穩定，或者下降幅度有沒有那么快。
“最終歸結到要靠市場和銷售端一系列反應，才能讓暴雷企業的困境得到系統性的解決。因為房價上漲，成交量起來，企業銷售回款好了，金融機構融資這些渠道不再對有債務的房企有太多擔心。“
以福晟國際來看，今年6月，福晟國際債權重組計劃獲香港法院批準。為，潘氏家族不僅出讓了控股權，原福晟國際的高管層也完成了輪換，董事會大換血。大股東持股也由56.45%降到了4.52%。
協縱策略管理集團創始人黃立沖則對搜狐財經表示，當房地產公司所謂重組有進展時，他們最終結果都會相當接近破產，而不是破產重組。能夠跑出來重組成功的應該少于20%，大部分暴雷房企都會被肢解掉。
“底下的公司肯定會被重組，但是母公司大概率是破產及被清算。這是基于對房地產的理解和整個房地產周期所處的狀態，和這種特殊的中國房地產大部分債務在國內所決定的。”
在他看來，即便一家房企在香港復牌，也并不意味著這家房企就能活下來，這是兩碼事，因為經營情況依然在惡化。只不過，由于國家政策的支持，得以復牌以維持交房。新的業務拓展依然困難，資金照樣在流失，融資依然困難。
“由于過去支持它們籌資的生態體系，例如，中融、中植、恒天財富等基本崩塌或處于在崩的途中。所以投資人或者公眾已經不愿意給它們繼續融資，股市融資的可能性也都大概率被斷絕。”
此外，近期引發業內關注的是，碧桂園及遠洋都通過豁免違約避免了暴雷。這是否意味著后暴雷房企會比早暴雷房企在生還幾率上更大？
剛剛暴雷的方圓地產公告稱，受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境等影響，公司流動性出現階段性緊張。
對此，有分析師解釋稱，方圓地產長期致力于城市更新項目，雖然這類項目土地成本較低，但開發周期長，資金沉淀大，對企業的資金要求較高。同時，公司業績出現下滑，導致資金鏈承壓的情況下，無法獲得金融機構的認可。
某位常年在房地產研究機構工作的業內人士告訴搜狐財經，從邏輯性角度來講，晚暴雷的房企抗壓能力確實會強一點，但是不能100%按照這一邏輯去看。
“一方面與各家企業核心經營層的態度有關系。第二，取決于市場環境。第三，取決于公司內部債務是不是資不抵債，是否還有生還的可能性，這是一個非常綜合性的一個問題。“
他認為，遠洋、碧桂園及去年旭輝的暴雷大多是本來想熬過去，但是市場狀況不如預期。這成為了此波暴雷房企所面臨的難題。
“年初銷售還可以，但也是僅僅二、三月銷售回暖而已。從四月份開始到現在，基本上全國普遍性成交全部下滑”。
如何活下去？專家：在代建有深耕的暴雷房企或有生還可能
既然對于暴雷房企存活幾率較低，那么如何才能爭取到生還的可能？
就目前暴雷房企而言，除了化債之外，保交付依然是它們工作的重點。
并沒有公開債務重組進展的陽光100，其官網最新的新聞資訊停留在無錫陽光100阿爾勒再交房600戶。與此同時，變賣資產仍然是常態。8月18日，三四線折戟的陽光100 ，不得不在林麗園項目流拍后，讓華融折價接手。
以已復牌的花樣年來看，據一位內部人士透露，對于資產出售及項目銷售，企業已制定一城一策、一盤一策，花樣年團隊已快速響應，著手參與推進城中村改造、老舊小區改造等新業務拓展，積極化債的同時也謀求發展。
此外，在實現境內外債務重組及復牌之后，融創也在繼續變賣資產實現資金回籠。與此同時，像諸多從大虹橋撤回大本營的上海房企一樣，融創集團開啟了搬“津”回朝計劃。除品牌、融資、投發幾個部門搬往望京融科中心以外，剩余所有部門都將在國慶節后搬回天津。
降本增效之后，融創或許也是在積蓄力量，回到最初的原點重新出發。
針對房企個體層面，張宏偉則對搜狐財經表示，雖然代建賺錢可能是微利，但是暴雷房企中已經將代建做起來了的這類企業，如果把團隊保住，未來市場一旦好轉，就有東山再起的機會。
作為本輪調控中首個暴雷的規模性房企，華夏幸福的境內外債券重組已經全部完成。它的做法就是切入代建賽道。
面對債務“河北首富”、華夏幸福董事長王文學曾喊出堅決“不逃廢債”“保交樓”。2022年，華夏幸福也曾宣布轉型輕資產“產業新城服務商”涉及的兩個主要業務：物業服務及代建。為了置換400億債務，華夏幸福還將代建平臺也加入以股抵債計劃。華夏幸福也于去年在沈陽代建了恒大的項目。
另外一名業內人士向搜狐財經指出了另一種活下去的路徑。他認為，目前存在一種暴雷房企基本躺平，也不賣大宗資產，也不怎么降價，但是他們在談國資入股。
“只有把資產保住了，談入股的時候相對來說會有一些籌碼。因為借助了國央企入股的力量，起碼有央國企在融資渠道上面或者技術上背書，保交樓的工作會順暢很多。目前，建業、中南等房企就是這種狀態。中南還在這條路上嘗試。”
以建業集團來看，其一直在代建領域深耕，并推動代建公司中原建業的上市，今年上半年中原建業在管項目合約銷售為151.13億元。
更為重要的是，建業在去年引入國資，河南鐵建投入股建業地產，持股達到29.01%。雖然，建業地產債務重組還在進行中，但是從重新啟用老將、斷臂求生，也能看出創始人胡葆森想要自救的決心。
此外，搜狐財經發現，雖然中南建設的債務重組還未最終落定。但是，今年5月，AMC機構出手紓困，也讓中南建設獲得50億元支持，這也讓合作方擴圍到四大AMC機構之一的華融資產和地方國資南通國資。
只不過，紓困進展普遍緩慢。截至目前，包括中南建設在內，有華夏幸福、建業地產、花樣年、佳兆業、恒大地產、融創中國、等房企都是通過引入AMC化債。只是合作多以框架協議，具體操作細節并未有見詳盡落實的案例。
當然，更為重要的是，出險企業現在面臨的是難題是信用的崩塌，而修復并非一朝一夕。暴雷房企的未來又將去往何處？
