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編輯|王曉旭
我國70%的財富在房地產上，房產會不會暴雷？在人口老齡化的趨勢下，年輕人如何做好養老規劃？
7月29日晚，“共潮生|香帥年度財富展望2023”演講又將如約而至，著名金融學者、《香帥金融學講義》、《金錢永不眠》系列、《錢從哪里來》等書作者香帥回應了媒體的提問。
房產會不會暴雷？
香帥表示，政府可以小修不會大救，中國的房地產市場分散，經過大浪淘沙后，目前大概還有10萬多家。未來進入存量博弈的階段，很多房企會陸續被淘汰，哪類房企能夠活下來？
香帥表示，能活下來有以下三類，一是國有企業，國企存活率比民企大；二是負債率穩健的企業；三是在一二線城市相對好的核心地段的土地儲備比較足的企業。
對于30歲的年輕人來說，要盡量買一線城市的房子。房產是通往中產階級的第一塊磚，很多權益和房產綁定在一起，很難用收益率來看。分情況看。如果用家里湊出來的兩三百萬買股票有可能就賠完了，到時候房子也沒有。
如果已經擁有一套住房，但在考慮是否購買投資性房產的人，要區分核心城區和邊緣城區。以北京為例，朝陽和密云看上去都在北京，實際上天差地別，城市的概念不應由行政區域界定，很多因素都會影響“城市”的本質。
這就是為什么核心城區和邊緣城區的房價差距會越來越大。從全球經驗來看，紐約、曼哈頓、倫敦等城市的核心城區與邊緣城區的房價差距大概是6:1，而中國現在約為2:1到3:1，所以邊緣地區的房價有可能還會下跌，而核心區的房價仍可能會上漲。因此，可以考慮購買核心城區的房產。
如果房產在你的資產占比過高，建議降低房產在資產配置中的比例。并且財富水平越高越應降低房產比例。
總的來說，2001年到2012年，中國的房產是優質資產。2012年到2021年，一線大城市的房子成為了優質的安全資產。但是2022年之后，市場將出現極度分化，所有的選擇都應在一個大框架下進行個體化的決策。
年輕人如何做好養老規劃？
香帥認為，首先，要先賺錢；其次，利用現有的工具保底，例如個人養老金。不過，無論是國家養老金還是個人養老金，都只能提供最基本的保障。美國、日本、德國都有類似的系統，個人養老金確實占據養老金中重要的比例。但是中國特有的情況是人口基數非常大，財政壓力重大。所以在這個基礎上，需要對自己的資產進行適當的配置。
香帥表示，中國的老齡化和少子化問題越來越嚴重，養老壓力也隨之加大。確保自己在55歲之前，收入呈現上升趨勢，對養老的焦慮就會減少，因為你知道自己有賺錢的能力。
“如果你現在才30歲或者更年輕，那么在接下來的30年里，你為養老做的第一件準備工作，應該是進入一個收入增長快的行業。”香帥說，只有收入增加，現金流增強，問題才能迎刃而解。
“其次，你還需要做一些養老方面的規劃，比如個人養老賬戶。但是這個問題不必過于擔心，因為我們的儲蓄率確實比其他國家要高，現在大約是40%，遠超美國的7%。”
香帥表示，首先應該努力提高自己的收入能力，如果你的收入能力持續增長，就要考慮資金配置問題，例如是否應配美元、日元等問題；當你的資金達到一定數量，就應該考慮增值途徑，例如房地產、定存，能夠在未來能持續創造現金流的資產是比較好的選擇，比如倫敦、紐約或者北京的房產；如果你還很年輕，還可以考慮配置一些風險更大、收益更高的資產。