碧桂園攤牌了。
碧桂園發布了一份公告稱，2023年1-9月，權益銷售總額約1549.8億元，同比下降43.9%，較2021年同比下降65.4%。其中，在傳統的金九銀十上，剛剛過去的9月份，碧桂園只賣了61.9億元，同比暴跌80.7%。
9月份，也恰恰是全國各地取消限購的政策高峰期。可為什么大規模取消限購后，碧桂園反而賣不動呢？這跟碧桂園的土地項目布局有關，越是取消限購，碧桂園的銷售就會越慘淡。原因很簡單：碧桂園絕大部分土地項目都位于三四線城市，一二線城市占比極低。
也就是說，三四線城市，那些賣不動的房產項目，基本是要砸在碧桂園手里了。2023年，碧桂園中國內地合同銷售按城市類型分布，只有3%位于一線城市，28%位于二線城市，高達69%位于三線城市！在存量房市場，市場增量主要集中于一二線，越是三四線，越是難賣。
碧桂園在廣東一共有272個項目，但廣州和深圳只占22個，還有250個項目在廣深以外的城市。其中佛山、惠州、東莞、中山等城市，成交量全部遭遇斷崖式下跌。惠州就出現了5折賣房，被房管局強制整改。在房產銷售這件事上，從來不是努力就有結果的。決定房產價值的第一大要素是地段，地段不好，碧桂園再怎么努力，也很難翻盤。
面對每況愈下的銷售局面，碧桂園也只能攤牌了，發公告稱：一筆4.7億港元的到期債務無力償付。
擺在碧桂園面前的是，絕對不能成為第二個恒大，絕對不能成為第二個許家印。楊惠妍家族必須承擔責任，一扛到底。在保交樓這塊，碧桂園做的還算不錯。2023年前9個月，完成交付40萬套。有恒大的教訓在前，碧桂園也做出了一個艱難的決定：其他債務一律靠邊站，優先保交樓。
為此，碧桂園特意發了一個聲明稱：“公司現金流嚴重不足，但剛剛好夠保交樓。”言外之意就是，碧桂園賬上的現金會全部優先向保交樓傾斜，而其他債務能拖則拖，暫時拒不支付。
在境外債方面，碧桂園決定抄融創的作業，啟動境外債重組，涉及本金約93億美元。隊長在《不做許家印第二，孫宏斌頂住壓力！融創一次消債超300億！》一文中就講到，融創搞了一次債權人大會，消除債務97.54億美元。在金額上，碧桂園要充足的境外債還少一些，為93億美元。
融創的消債方案給了碧桂園一個經典案例，主要靠兩個辦法：
第一是，凡是可以強制債轉股的可轉債，全部轉換成相應的股票。不能強制債轉股的，以協議價格，執行債轉股。而且，在債轉股的過程中，價格要高于當前股價，以便于最大程度地減少公司債務。
第二是，借新債還舊債。這個還算是比較靠譜的，就是用新的借條替換舊的借條，延長還款周期，用時間換空間。
隊長說過，融創的這套化債模式，非常值得其他房企借鑒。但融創的房地產項目主要集中于一二線城市，資產價值比較高，熬一熬，還能慢慢賣出去。像位于北京的融創壹號院，每套3000萬起，開盤第一天就賣了169套，完成銷售額56.2億。
只要占據好地段，開發高端樓盤，就不愁賣不出去。但在三四線城市的剛需住房，早就市場飽和了。父母輩該有的都有房子了，年輕人還不一定愿意留在老家的小城市。
三四線城市囤地太多，項目開發太多，這是碧桂園身上的硬傷。有了許家印在前，國內房地產商基本是不敢玩轉移資產的套路了。除了老老實實保交樓，盡心盡力消解債務，沒有第二條路可選。
本文轉載自牲產隊。