出品|搜狐商學院
編輯|王曉旭
近日，國家發改委發布《國家發展改革委等部門關于實施促進民營經濟發展近期若干舉措的通知》。其中提到，擴大基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發行規模，推動符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，進一步擴大民間投資。
基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）是什么？回報率怎么樣？中國的REITs相比于國際上比較成熟的REITs有什么區別？搜狐商學院連線中國人民大學商學院教授、國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大，對相關問題進行解答。
“中國的不動產的REITs主要是融資的工具”，況偉大說，基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）實際上相當于發行市政的債券。收益率類似固定收益類的債券的回報率，類似利率性質。
況偉大表示，當前國際上公募REITs多，私募REITs少。REITs最早出現在美國，當前在美國的發展最為發達。在美國，REITs實際上是一個封閉式的基金。在美國資本市場上約有260支REITs，美國的REITs主要是為中小投資者投資于房地產的工具。因為中小投資者買房難，但是買相關股票容易。美國的REITs在稅法上規定減免稅收，通常是減免公司所得稅。美國稅法上對股權的限制非常大，REITs的股權比較分散，不允許大股東侵犯中小股東的利益。屬于持股份額前五名的股東合計不可擁有50%以上的股份。
況偉大說，亞洲的REITs跟美國的REITs不完全一樣，亞洲地區，新加坡、日本、韓國的REITs比較發達。中國的REITs只有中國香港的屬于嚴格意義上的REITs，大陸所謂的基礎設施REITs是中國新的發展。房地產、橋梁、道路都屬于不動產，但橋梁和道路不是真正意義上的房地產。國外的REITs明確規定，持有的資產七八成是房地產，且是比較成熟、盈利較高、收入較為穩定的房地產。比如擁有某個商場、寫字樓或公寓，很少持有道路、機場、保障房等。
況偉大表示，公共設施、基礎設施本身投資周期比較長，回報率比較低。像美國的REITs，回報率非常高，本身是封閉式基金，一般存在15、20年就解散了。但是中國的基礎設施，一二十年可能還看不到回報，并且回報率不會很高，是固定收益類債券的回報率。國外的REITs有至少90%的分紅，且股權結構必須分散化，享有稅法的優惠，中國目前沒有明確的REITs稅法。
“中國的REITs為什么是開發商主導的？因為開發商有關聯交易，將自己開發、持有的房子變成REITs資產，相當于開發商通過REITs將自己的房產賣給投資者。”況偉大說，“關聯交易在亞洲的REITs中比較嚴重，就是REITs的基金管理人是個開發商，持有的資產可能是比較差的資產。”
最后，況偉大表示，基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）肯定會促進中國房地產發展，擴大基礎設施的投資，促進基礎設施建設。讓民用資本參與到基礎設施建設中來，參與到公共產品的投資建設中，擴大和壯大民營經濟。