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問題：

1、發公司在將商住樓抵押后又將其出租的行為是否有效?

2、銀行是否有權解除租賃合同?

3、本案中，如果開發公司是將已出租的商住樓向銀行設定抵押，情形又將如何?

參考答案：

1、抵押權的設定，并不影響抵押人作為抵押物的所有權人行使對抵押物的使用、占有、處分和收益的權利。抵押人將抵押物出租，屬于對抵押物行使收益權的行為。即便抵押人對抵押物進行轉讓，根據擔保法的規定，也只須向抵押權人和受讓人履行告知義務，而無需征得抵押權人的同意。抵押人轉讓抵押物，未履行告知義務的，根據擔保法司法解釋，并不導致轉讓無效，但是抵押權人對轉讓后的抵押物仍可行使抵押權。因此，開發公司在將商住樓抵押后又將其出租的行為有效。

2、由于抵押權設定于前，租賃權設定于后，根據擔保法司法解釋的規定，抵押可破除租賃，銀行受讓該樓的所有權后，原先的租賃合同對其無約束力，銀行有權解除租賃合同。

3、如果開發公司是將已出租的商住樓向銀行設定抵押，由于租賃權設定于前，抵押權設定于后，根據擔保法司法解釋的規定，抵押不破租賃。銀行無權解除租賃合同。

本案涉及的法律問題：

抵押權和租賃權的結合(合同法僅規定了“買賣不破租賃”的原則)同一財產上抵押權和租賃權并存的，抵押權的實現對租賃權是否產生影響，根據抵押權和租賃權設定和產生的先后而有所不同。

(一)抵押在前，租賃于后(租賃權不得對抗抵押權)然而，當抵押權設定在先，租賃權產生于后時，抵押權實現后，租賃合同對抵押物的受讓人不具有約束力。在此情況下，當抵押權實現后，承租人受到損失的，抵押人是否承擔賠償責任呢?根據相關司法解釋的規定，抵押人將已抵押的財產出租時，如果未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權的實現造成承租人損失的，由承租人自行承擔。

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