編者按：價值公司100系列價值榜單，是搜狐財經從媒體視角出發，聯合專業研究機構，發布融合價值判斷和數據判斷的綜合榜單，致力于挖掘中國好公司、發現企業獨特價值。
“中國上市房地產企業經營安全測評星級榜”為價值公司100系列價值榜單下的分行業子榜單，由搜狐財經、搜狐地產及焦點財經聯合發起，通過對主要上市房企的長期財務性指標(如資產情況、銷售額等）、短期經營性指標(如土地投資額、融資額等）、近期股債表現等階段性指標，結合全方位、多維度的綜合評判，遴選出60家代表房企納入研究范疇。并由此形成企業研究體系，對上市房企經營安全進行測評。
出品|搜狐財經&搜狐地產&焦點財經
研究員|張子豪
一、測評結果與說明：
根據測評體系，測評結果如下所示：
2023年9月以來，明確反映房企表現并被搜狐財經采納的指標內容主要包括國際評級機構對房企的新一輪信用評級收緊，以及多家房企債務完成重組或展期。因此在本期榜單中，五星房企陣容微調較大，中海地產反超華潤置地，重回榜首；濱江集團超過龍湖集團成為民企“排頭兵”。而不少房企完成整體債務展期，為緩解現金兌付壓力創造了積極條件，因此造成三星級房企陣容的整體擴充。
從整體市場表現上看，9月房地產市場迎來政策的全面寬松，房企銷售迎來環比上漲，但復蘇勢頭仍然有限，同比仍呈下跌態勢。此外，從國際評級機構對市場及房企的評價上看，9月又有多家房企遭遇降級或降低展望，這代表著國際機構對中國房地產行業的看衰。
政策方面，中央定調后各省市落實具體舉措，修復市場預期
三季度以來，穩定房地產市場的相關政策層出不窮。多部委相繼落地樓市優化舉措，隨后一、二線城市逐漸加入放松限購限貸的政策行列。7月的中央政治局會議為房地產行業定調，明確指出“我國房地產市場供求關系發生重大變化”。而后首套房“認房不認貸”、降首付、降房貸利率、降稅費等政策相繼在各省市落地；企業也獲得了在保交樓、保障性住房建設，以及城中村改造等方面的資金支持。
銷售方面，部分房企乘政策“東風”，9月銷售環比增長
據機構數據顯示，2023年9月，百強房企單月業績同比降低29.2%，環比提升17.9%。其中，超6成百強房企實現單月業績環比增長，32家企業的環比增幅在0%至30%之間，29家企業環比增幅超過30%，市場供應整體穩中有增。近期政策持續發酵，一定程度上修復了行業預期，帶動銷售階段性回暖。但進入四季度，房企去化壓力仍在，仍需進一步加緊去化。
融資方面，單月融資規模大幅減少，民企發債量同比降七成
據機構數據顯示，2023年9月80家典型房企的融資總量為353.82億元，環比減少44.1%，同比減少48.5%，單月融資規模大幅減少，最近幾年來僅略高于2023年5月份的水平。而從企業性質上看，2023年前三季度國企、央企的發債量為2263億元，同比下滑了7%，民營企業發債量為316億元，同比大幅下降72%，“國進民退”形勢加劇。
投資方面，拿地規模降幅繼續擴大，長三角拿地金額領跑全國
據機構數據顯示，2023年前三季度TOP100企業拿地總額8599億元，拿地規模同比下降17.9%，降幅繼續擴大。而從房企布局城市上看，重點城市土拍升溫仍不明顯，地價觸頂也僅集中于優質地塊，土拍總體熱度仍低迷。長三角成為“香餑餑”，拿地金額領跑全國。
二、典型企業分析：
1、持續穩健房企：
隨著宏觀經濟復雜化，市場紅利逐漸消退，行業走到了艱難的轉折點。此時，有國企央企背景的房地產公司由于資金無憂，經營穩健等原因，可以在市場中逆流而上，因此在本次測評中大多獲得五星級或四星級的評價。其中，招商蛇口憑借近期的穩健表現，穩定在榜單第三位。
招商蛇口：前三季度累計銷售2263億元，9月獲定增85億元
2023年1-9月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積917.64萬平方米，同比增加21.86%；累計實現簽約銷售金額2263.09億元，同比增加12.25%。此外，在拿地方面，招商蛇口一口氣拿下7宗地塊，共計斥資約143.89億元。其中最大一筆花費為21.7億元拿下合肥一宗住宅用地。
招商蛇口能保持相對激進的投資策略，與其充足的資金來源密不可分。9月，招商蛇口定增圓滿收官，募集資金約85億元。其中43億擬用于10個存量涉房項目的開發建設，另外42億擬用于補充流動資金及償還債務，擴表預期進一步增強。此外，招商蛇口還宣布擬使用不超過44億元閑置募集資金進行現金管理，在房企資金鏈相對緊張，償債壓力巨大的大環境下，招商蛇口的資金基本盤著實讓同行眼饞。
基于以上短期與長期表現，招商蛇口維持在行業TOP3，總評為五星級。
2、明顯改善房企：
截至目前，房地產行業呈現先揚后抑的態勢，短期樓市復蘇仍存波折。但在這樣的大環境下，依舊有部分房企復蘇跡象強于大市。在本期測評中，濱江集團排名上升較快，共上升6位，為所有房企中漲幅最明顯的房企之一。
濱江集團：累計銷售1221億元沖入TOP10，融資渠道暢通利率再下降
據機構數據顯示，2023年1-9月，濱江集團全口徑銷售金額為1221.4億元。由于長期聚焦杭州住宅市場，能為該公司銷售回款提供充分保障；投資方面也是“量入為出”，上半年拿地權益支出180億，約占同期權益回款的38%。如此穩健經營使得該公司銷售額于今年首進行業前十，也是杭州市銷售冠軍。
2023年上半年濱江集團實現營業收入270.29億元，同比增長152.8%；歸母凈利潤16.4億元，同比增長27.3%；毛利率和凈利率分別為18.3%和7.2%。數據指標均處在行業平均線以上。此外公司三道紅線均保持綠檔，融資渠道暢通，8月完成發行7億元公司債，利率為4.2%，低于6月末融資加權平均利率4.4%。
基于以上短期與長期表現，濱江集團在總榜中上升7位，總評為五星級，位列榜單第6位。
3、表現下滑房企:
在行業經歷了有史以來最漫長的下行周期后，部分房企由于虧損難逆、化債緩慢，導致股價崩盤、年報難產，最終在市場中停牌甚至退市。在本期測評中，中駿集團表現不佳，排名下降10位。
中駿集團：去化壓力大銷售額同比降約一半，6100萬美債違約
2023年9月，中駿集團實現合同銷售額約11.05億元，同比減少75.55%；1-9月，該公司實現合同銷售額約246.92億元，同比減少45.93%。這主要是源于中駿集團的土儲位于三四線城市，去化壓力較大。而在投資方面，中駿集團早已大幅放緩了拿地節奏，2023年上半年中駿集團未在公開市場拿地，發展重心向保交付傾斜。
債務方面，中駿良好的償債記錄也走到盡頭。盡管，中駿集團于1月和8月分別獲得由中債增全額擔保的第一期和第二期中票，合計22億元，且獲得過多筆海外銀團貸款。但仍是于10月初公告一筆美元貸款本金和利息未能按期支付，合計金額約6100萬美元。
基于以上短期與長期表現，中駿集團在總榜中下降10位，依舊保持3星級評級。
測評體系與意義：
本輪房地產調控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠。
從“三道紅線”、“住房貸款集中度管理”到“兩集中供地”，再到“二手房指導均價”，地產調控政策頻出。
調控政策的不斷深化，使得房地產行業邁入新的發展階段。原有的“高杠桿、高周轉、高負債”的經營模式面臨著諸多挑戰，找到發展新模式、實現持續穩健發展成為房企的首要義務。
在行業轉型過程中，房企普遍面臨著組織變更、市場策略調整等諸多問題。部分房企未能及時調整市場策略，最終在發展過程中爆發了“流動性”問題，甚至出現債務違約和破產重組的情況。
由此，“穩定”成為2023年房地產行業的首要目標。在2023年政府工作報告中，其對房地產行業的定位是以“防風險”為前提、以“穩定”為目標，與中央經濟工作會議一脈相承。
因此，持續關注房地產企業安全經營狀態，防范房地產行業發生系統性風險具有重要的現實意義。
此次安全測評的意義在于：規范房地產企業經營行為，引導房地產企業健康成長，推動房地產行業的可持續穩健發展。
（監測時間：截至2023年9月30日；最終解釋權歸搜狐財經、搜狐地產及焦點財經所有）