作者 | 曹安潯

自太古地產之后，又一家知名港資地產商也在加碼內地了。它便是香港富豪羅康瑞旗下的瑞安房地產。

10月25日，瑞安公告稱，與上海國資楊樹浦置業的合資公司，拿下了平涼城市更新項目，其中，瑞安房地產持股60%，楊樹浦置業持股40%。

讓人意想不到的是，該項目房地聯動價（新房限價）高達21萬元平米，突破了楊浦區及上海近年的最高新房限價。

這也是一個歷史風貌保護項目，與瑞安此前一向擅長的城市更新相匹配。

事實上，這兩年瑞安房地產一直在持續加倉內地。據華爾街見聞不完全統計，2021年至今，瑞安已砸下約200億元投資內地。2018年至今，更已豪擲約500億元（含聯合體）拿地。

瑞安和它的新天地標簽，將在中國大地留下更多的身姿。

曾經沉寂

雖然同為最早布局內地市場的港資企業，但瑞安與新鴻基、太古、恒隆等專注于高端商業項目的港企不同，瑞安更擅長的是城市更新。

從進入內地市場開始，瑞安便重點布局城市更新項目，其在內地的首個大型舊改商業項目——上海新天地，2001年便對外運營，是瑞安最受歡迎也是零售物業租金最高的項目之一，至今仍是上海重要的城市名片。此外，虹橋天地、翠湖天地、佛山嶺南天地等也是瑞安的城市更新代表作。

不過，在上海新天地和嶺南新天地后，瑞安曾出現過幾年時間的沉寂。2012年-2017年，瑞安幾乎沒有在內地拿地。

這背后是，瑞安長期巨額資金投入城市更新帶來的陣痛——負債高企，資金鏈緊張。

截至2012年年底，瑞安房地產的負債凈額高達260.35億，凈資產負債率更是達到了70%，這在以低負債出名的港資地產商中較為少見。大部分港資開發商的凈資產負債率控制在20%-30%。

為此，本已淡出瑞安房地產的羅康瑞不得不回歸，重掌瑞安，他給瑞安開出的“藥方”是賣地賣項目，快速回籠資金，降負債。2012年-2017年，瑞安通過出售物業和股權套現將近400億。

瑞安的負債水平隨之逐年下降，凈負債率從2012年底的70%，降低到2021年底的30%。

瑞安也慢慢走出困境。到2021年底，由于物業銷售大幅增長，連同商業物業組合復蘇，瑞安業績明顯好轉，財報顯示，2021年度瑞安營業收入為175.55億元，同比增長282%，歸母凈利潤為16.36 億元，扭轉了2020年度的虧損，實現盈利。

如今的瑞安，更偏愛穩健安全、聯合拿地，除了最新的上海平涼舊改，去年底還與武漢城建集團聯手拿下武漢造船廠城市更新項目，總價170.31億元(包括稅款)，成為武漢新總價地王。

站上風口

在平衡了經營和負債之后，瑞安自2018年便開始加倉內地。這背后的邏輯是，羅康瑞認為，內地的投資機會仍然相當大。

即便近三年房地產市場持續下行，但他依然看好城市更新和舊改。在中國城鎮化率超過65%后，城市更新已經成為了一線和強二線城市(發展)的主要途徑，這也是房地產市場的未來。瑞安將在城市更新方面搶先布局，并繼續關注上海以及長三角和大灣區一線城市和策略性區位的發展機遇。

易居企業集團CEO丁祖昱去年曾表示，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新很快將變成10萬億級的市場。

各方諸侯已經爭相入局。克而瑞數據統計，中國百強房企中參與城市更新的比例高達80%，其中，已有51%的房企運營規模超百萬平方米，早期布局的項目已進入價值兌現期。

風口來臨，瑞安回歸來分一杯羹，也是應有之義。

就這樣，兜兜轉轉，在自身努力和行業大勢推動下，這家老牌港資地產商殺回來了。

在2021年度業績會上，瑞安房地產主席羅康瑞認為，目前房地產“三高”模式已經過去，調整會持續較長時間，未來12-18個月會有很多資產出售，對瑞安來說是一個拓展的好機會，可以以合理價格進行資產收購。

不過回歸后的瑞安，對于資產投資更加謹慎了。今年中期業績會上，羅康瑞說道：“對于項目收并購，公司是有興趣的，但是要選擇一些地段好以及價格有吸引力的項目。”

羅康瑞認為，現在很多缺錢的房企把項目放出來賣，但價格虛高。“我相信明年就會有多的項目拋售出來，我們會密切跟蹤和留意。”

為此，瑞安已經準備了不少的“彈藥”。年初，瑞安房地產先后與浦發銀行上海分行、上海銀行，簽署了房地產并購融資及ESG可持續發展融資的合作備忘錄，合計涉資200億元。

此外，瑞安還在推進公司旗下商業地產子公司瑞安新天地分拆上市，以獲取更多的融資渠道和發展機會。

不過過去半年，港股市場非常動蕩，讓瑞安認為目前不是最好的上市機會或時間。在今年3月瑞安新天地的招股書失效后至今，瑞安也沒有繼續提交。

“我們非常有信心，當未來市場穩定的時候，會抓住最好的窗口期去繼續推進瑞安新天地的IPO上市。”

放眼內地，不只是瑞安，曾經的老牌港資地產商太古、恒隆、長實、新鴻基、新世界等，都在持續加倉內地。

在內地房地產市場未明顯好轉的大環境下，這些穿越過多個經濟周期的港資的逆勢、集體加倉行動，格外顯眼，這將提振全球投資者對中國內地資產的長期信心，有望進一步推動內地房地產市場的企穩、復蘇進程。

其中，瑞安接連加倉資金投入更久、運作難度更大的城市更新項目，凸顯了其深耕內地，押注資產長期價值的決心。

另外，港資地產商的回歸，也是房地產由開發轉向運營的風向標；在樓市下半場，開發規模持續下滑，運營和服務才是王道。

過去開發商們大干快上，憑借高周轉高負債跑馬圈地，對需要慢工出細活的城市更新涉足較少，但如今大水褪去，行業洗牌，屬于低杠桿、善經營的開發商的時代來臨了。

和港資地產商類似，或者說向他們學習，萬科、龍湖、華潤等內地的龍頭房企，都在積極發展經營性業務、城市更新業務，這都或將成為未來行業發展的新氣象。

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