出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王迪
編輯 | 吳亞
在投資者提問環節，中金說，看到中海地產這份業績挺感動。因為這幾年，市場劇烈調整，中海地產的發展戰略，又好又快，且強調穩中求進。
8月28日下午，中海地產（0688.HK）發布2023年度中期業績。半年報顯示，今年上半年，中海地產實現銷售額 1802 億元，同比增長30%，核心股東應占溢利為 138.2 億元，半年股本回報率為3.8%，董事局宣布派發中期股息每股港幣35仙。
在超六成房企預告虧損的境況下，中海地產的這份成績單是一股“清流”。據克而瑞數據顯示，上半年中海地產權益銷售額排名位居行業第一。目前，在手現金高達1142億元，上半年斥資414億購入土地，投資購地金額居行業前三。只不過，繼2022年“利潤王”歸母凈利跌幅創20年之最，上半年歸母凈利降幅并沒有明顯改善。
半年報顯示，股東應占溢利134.9億元，核心股東應占溢利138.2億元，同比分別下降19.43%、20.35%。此外，雖然毛利率是近年來中期最低至22.61%，但較去年底提高1.32個點，比出險房企個位數的毛利率要好。
“颶風”過境，沒有一家房企可以不受影響。“成立于1979 年，中國海外是國內發展歷史最長的房企，也是唯一經歷了三次大的經濟危機與行業周期轉換劇烈沖擊的房企。包括 97 亞洲金融風暴、2008 年次貸危機，以及當前正在經歷的以市場整體下行、行業大洗牌為特征的房地產轉折期。”
這是中海董事局主席顏建國在中期業績會上的表述。他指出，中海取得的成績與其奉行的法則相關：“我們始終敬畏市場，信奉長期主義，行業高潮時不激進，低潮時不保守，不會為規模而做大規模，要求有利潤的銷售，有質量的增長”。
“20%銷售增長”目標不變，下半年可售貨量 6100 億元
房地產市場依然處于下行筑底過程中，利好與利空因素交織，形勢錯綜復雜。結合市場形勢與公司的發展策略，顏建國講了三個“變與不變”：
第一、房地產市場供求關系發生了重大變化，不變的是房地產依然是大行業、支柱性產業。第二、房地產轉折期，不確定性增強，市場變化多端，不變的是公司穩中求進的高質量發展策略。第三、下半年的市場仍在變化中，公司全年銷售與利潤穩中有升的目標維持不變。
今年年初，中海地產將銷售合約額增長目標設定為20%，在諸多房企還處在“防守”保現金流避免暴雷的階段，中海地產所瞄準的是市場中制定的最高增長目標。此外，中海地產還提到今年商業收入要增長30%，利潤穩中有升。
顏建國的理解是，中海地產戰勝市場的信心源自于充足的貨量，以及主力貨量布局于核心城市的貨量結構優勢，還有財務資金優勢、融資成本優勢、成本費用優勢等。
上半年，中海地產核心股東凈利潤率為 15.5%；核心股東凈利潤率為 15.5%。其中，合約銷售市場份額逆勢提升 0.76 百分點至 2.86%，市占率提升 36%。據克而瑞的統計數據顯示，中海地產全口徑銷售和權益銷售排名分別位居行業第三和第一。
中國海外發展有限公司行政總裁張智超透露，下半年中海貨量依舊非常充足，全集團有 6100 億元總可售貨量，并且8 成在一線、強二線城市，其中，上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等城市都有新的項目入市。
“下半年，上海預計貢獻合約額 400 億，北京預計貢獻合約額超 300 億，相關項目銷售的確定性很高。其他一些核心城市、核心地段的高確定性項目，也將在下半年入市，我們對全年 20%增長目標是充滿信心的。”
根據年初中海地產的披露，2023年可售貨值為7900億元，銷售額同比增速增加20%，對應2023年銷售額為3538億元，對應去化率為45%。
就市場走勢來看，中海管理層的理解是，7 月份是傳統的銷售淡季，8 月份公司的銷售案場來訪量較 7 月份上升 15-20%。此外，從 7 月底，從中央到地方，出臺了一系列支持市場的政策，相信會對市場回升起到積極作用
針對是否因為經濟低迷，改善性需求或走低的問題，張智超則指出，中海地產聚焦一線、強二線，總體來說，改善型需求還是非常強勁的，包括周末上海楊浦項目剛剛開盤銷售，銷售情況也非常好，開盤去化率超過 90%，購買客戶主要是改善型客戶為主。我們預判未來改善需求反而會更加強勁，更加成為住房市場的主力。
事實上，就上半年來看，中海地產住宅銷售與商業收入逆勢增長，市場占有率進一步提升。
2023年上半年，中海實現收入29.5億元，同比增長11.3%。其中，上半年銷售均價為22410元/㎡，同比上升5.5%，中海地產的凈利潤暫居行業第一。在住宅交付方面，上半年中海地產交付2.6萬套，按時交付率為100%。
此外，商業地產有對沖周期性調整的作用，并能夠在一定程度上彌補開發銷售萎靡不振的情況。中海地產上半年商業資產運營收入29.5 億元，同比增長 11.3%。
期內，中海地產10個商業物業在上半年投入運營，合計73萬㎡建筑面積，包括3座寫字樓、4座購物中心、3棟長租公寓，為收入增長注入新的動能。此外，中海以輕資產模式輸出管理，上半年新簽約管理外部商業物業22萬平方米，累計管理外部商業物業115萬平方米。
斥資400億納儲，下半年積極捕捉收并購機會
相比于“活下去”，如今44歲的中海顯然更想“活得好”。
面對市場波動下行，能夠穿越周期，必須要進行精準投資。中海一直聚焦高能級城市，保持投資定力。
今年上半年，在其他出險房企聚焦化債進程時，手中資金充足的央企中海地產則開啟“買買買”模式。僅2023年上半年最后兩天時間，中海共計耗資225.52億元在深圳、廈門、合肥、石家莊等四座城市拿地
就2023 年上半年來看，中海地產新增土地儲備 16 宗，總購地金額 414 億元，新增總貨值人民幣 717 億元，其中。北上廣深四個一線城市的新增貨值在集團新增貨值中占比44.7%。
截至2023年6月末，中海地產總土地儲備為6096萬㎡。根據克爾瑞的數據，中海地產上半年的拿地投資購地金額居行業前三。
在管理層看來，就中海地產跟蹤的重點城市供地計劃來看，上半年供地量大概占全年供地量 36%，這意味著下半年有更多投資機會出現。
一、二線高能級城市往往具有土地價格高的特點，但是高能級城市也更具有潛力的客戶群體及售價優勢。與此同時，持續換倉核心城市，增強土地儲備質量，已經成為諸多房企搶占市場修復先機的目標。
上半年，中海地產約 80%貨量位于一線和強二線城市， “上半年，熱點城市、熱點地塊競爭激烈，從 7、8 月份情況來看，土地市場表現更加理性和平穩，下半年投資機會應該會更好。”
顏建國在業績會上表示：“下半年，我們將加大核心城市的投資，積極主動捕捉收并購機會，確保公司穩中求進地可持續發展。”
他指出，中海地產在投資策略方面堅持“三個主流” ，即投資主流城市、主流地段、主流項目，與此同時，嚴守投資紀律、投資刻度。
此外，據張智超透露，在收并購和城市更新方面，中海地產會進一步發力。上半年在北京和上海兩個大的城市更新項目北京中信城，上海建國東路項目推進順利。
此外，今年8月，碧桂園公告稱，將擁有的廣州亞運城項目26.67%股權出售給中海，總代價約12.915億元。中海原本已持有聯營公司73.33%股權，收購碧桂園股份后，將成為其100%持股股東。
此外，顏建國在半年報中也指出，隨著美元加息周期已近尾聲，在國家及港府各項政策支持下，香港就業、經濟逐步向好，長期來看，相信香港樓市將會持續穩定，對香港未來發展依然保持信心，并將持續把握機會適時增加投資，密切追蹤相關并購機會。
手握現金1142億元，加權平均融資成本3.54%
過去 20 多年，中海地產的資產負債率一直都控制在 60%左右，凈借貸比率在 40%以下，負債率在頭部房企中一直保持最低，在手現金占總資產的比重持續保持在 10%以上。這是中海區別于競爭對手的關鍵標簽。
上半年，中海地產實現正向經營現金流 337 億元，并提前或到期償還境內外今、明年債務人民幣 582.4 億元。
截至 6 月末，中海地產總借貸為2515.5億元，中海地產在手現金為 1142 億元，現金占總資產的比例 12.4%，資產負債率為 58.3%，凈借貸比率為 37.7%，加權平均融資成本3.54%，融資成本繼續保持行業最低區間，繼續保持“綠檔”。
此外，在成本管控的費效比方面中海地產一直處于優勢。上半年，中海地產分銷費用與行政費用合計占收入的比例為3.8% 。
近兩年來，隨著行業規模見頂，以及由于調控帶來的行業利潤水平下降，房企開始向管理要紅利，企業在降本增效方面積極探索。中海地產在三費費率控制方面一直是行業的榜樣。
據了解，中海地產已經連續多年保持三費費率行業最低水平，2021年中海地產三費費率僅為3.1%。
市場的反饋有所說明，三大國際評級機構給予中海行業領先及穩定的信用評級，惠譽A-、穆迪Baa1、標普BBB+。
針對未來發展，管理層則表示，中海地產將繼續保持穩健審慎的財務水平，主動謀發展，積極防風險，攻守兼備，不斷提升主流城市的市場份額，保持行業領先的盈利能力，有信心分享房地產下半場行業集中度提升的紅利。
