作者 | 周智宇
編輯 | 張曉玲
六年，萬寶之爭恍若昨日，寶能、安邦、恒大，曾經攪弄風云的“野蠻人”退去，深鐵坐穩第一大股東，郁亮也迎來了他的第三個董事長任期。
6月30日，萬科舉行第二十屆董事會換屆選舉，這也是自2017年王石退休后的第三次董事會重組。毫無懸念，郁亮再次當選主席，深鐵仍鼎力支持，雙方相談甚歡，默契更甚。
作為一家典型的混合所有制企業，萬科管理層與大股東，依然保持了微妙而穩定的平衡。
這是萬科39年歷史上，除了華潤宋林時代之外，又一段難得的“無戰事”的時期。在經營層面，過去三年，萬科和其他房企一樣，也經歷了房地產歷史上從未有過的大調整。
不過，萬科用結果證明，其還是那個房地產行業最穩健的選手。在2022年虧損成為行業底色的背景下，萬科去年營收5038億，位列行業第一，凈利潤實現企穩。
這已是萬科第三次穿越地產周期。深具危機感、遵循市場化邏輯、謹守審慎財務策略，以及對轉型的多年堅持，讓萬科走到了今天。
六年，萬科生動演繹了一個混合所有制房企越過寒冬、不斷奮斗的故事。
平穩
2017年6月，深鐵接替華潤成萬科第一大股東，王石退休，郁亮接班，那時候，沒有人能預料，萬科管理層和大股東將如何相處，走向何方。
時間證明了一切。六年后，萬科股權結構仍然保持了穩定。截至2023年一季度，深鐵以27.2%持股穩坐第一大股東之位，萬科合伙人以約4.71%持股，位列第二，中央匯金、新華人壽、中證金融等機構緊隨其后。
期間，深鐵董事長從林茂德換成了辛杰，萬科管理層仍與之保持了融洽，雙方高度契合。
在最新出爐的11名董事會名單中，代表深鐵的共有3名，分別為辛杰、黃力平和雷江松，代表深圳國資1名，為胡國斌，萬科方面共有3人，郁亮、祝九勝、王蘊。
變化最大的，是獨董。康典、吳嘉寧、劉姝威任期已滿6年上限，換成了廖子彬、林明彥、沈向洋。張懿宸則保持不變。
相比以往萬科獨董多具有資本市場、財會背景，新獨董背景更加多元了，曾擔任微軟全球資深副總裁的沈向洋，以及曾任凱德集團總裁的林明彥，科技和商業感非常濃厚。
在6月30日的股東大會上，代表大股東的深鐵董事長辛杰再次力挺萬科管理層。
他指出，在房地產行業深刻變革下，時間證明了郁亮及萬科團隊的前瞻性，讓萬科提前做出正確的戰略判斷和經營調整，牢牢守住了不發生系統風險的底線。作為股東感到很欣慰，“深鐵投資萬科是一個正確的選擇”。
這個評價很高。可見，如今的萬科管理層與大股東的關系，頗為融洽。
當然，作為董事會主席，郁亮也面臨與王石時代截然不同的大環境。
相比華潤當年持股15%左右，深鐵持股萬科逼近30%，國資持股更高，大股東與管理層互動更多；而房地產當前的情形，也遠非20年前的“草莽時代”可比，無論國資還是民企，對職業經理人的要求也更高了。
由此，作為一家標桿性的混合所有制企業，萬科當前的股權關系、董事會、管理層穩定殊為難得，從公司治理層面構成了企業應對危機、穿越周期的底盤。
萬科，作為A 股最古老的公司之一，39年歷史上，經歷了君萬之爭、萬寶之爭兩次驚心動魄、波云詭譎的股權爭奪戰，各路人馬牽涉其中；而今，萬科保持了六年的股權、股東關系穩定，經歷了三年行業大調整，又要向新的周期邁進了。
穿越
6月30日的股東大會上，董事會順利換屆之外，股東們不可避免地，要問起萬科對于房地產行業、公司經營的看法。
過去三年，房地產行業大變天，曾經的四巨頭有兩家已經倒下，一家碧桂園苦苦支撐，只有萬科，依然保持了一貫的穩健，無論是銷售、營收還是凈利潤、現金流，都站在行業前列。
萬科不僅守住了經營安全的底線，實現了穩健業績，同時轉型效果顯現，為下半場做好了準備。
2022年，萬科共實現5038.4億元營收，同比增長11.3%，位列行業第一；連續14年經營性現金流凈值為正；實現歸母凈利潤226億元，同比增長0.4%，能在2022年這樣的行業環境下實現凈利潤企穩，含金量十足。
這離不開萬科長期以來的尊重常識、敬畏市場、危機感驅動。典型的做法就是一直保持審慎的負債水平，2018年前后同行仍在狂飆突進，萬科凈負債率卻僅在30%左右，遠低于后來三道紅線100%的要求。這讓萬科后來雖也受到了行業的沖擊，但保持了充足的安全邊際。
同時，萬科十年前就開始轉型多元化運營，在過去三年也開始逐步成營收的新支點。2022年，萬科物業、商業、物流、長租公寓等業務，共實現超過500億的營收，一定程度補上了開發流失的部分。
更重要的是，這些經營服務業務，已經開始得到了資本市場的認可。萬物云2022年在H股寒冬中上市，仍然得到一眾國際投資者支持，并拿下了當年港股最大IPO；2021年，萬緯物流成功引入GIC、淡馬錫等四家頂流戰投；2023年初，萬科與建行成立基金，收購泊寓6個項目。
這一切都說明，萬科的轉型業務經歷了十年的培育，正在開花結果。
站在當前的節點回看，人們發現萬科2018年秋天喊出的“活下去”，多么有前瞻性，以及長達十年堅持轉型運營的正確性，而這，恰恰是多數人做不到的。
管理和投資一樣，有時候也是反人性的，需要對抗絕大多數當時流行的觀點，堅持自己所堅持的。萬科做到了。
作為一家近40年歷史的公司，算上1998年、2008年的行業調整，萬科已經是在第三次穿越行業周期了。盡管當前的房地產仍未走出低迷，但對于未來，郁亮并不悲觀。
在他看來，如今的房地產正處于新舊模式轉換階段，過去三年對應的，恰好是承上啟下的階段。所謂舊模式是拿地和融資驅動，這樣的老路已行不通。
而房企全新的生意機會，在于能否真正建立起全場景的綜合競爭力。
郁亮判斷，房地產行業會常做常有，常做常新。它和汽車、手機行業類似，會在行業飽和后，長出新的分支，并取代主干。
這仍然是一個十萬億級的市場。萬科依靠多年轉型積累的綜合能力，讓它仍然有機會，去更多地分享這個“大蛋糕”。這也是萬科最大的投資人，深鐵所樂于見到的。
5年前，萬科提前預測到了風險，喊出“活下去”；5年后，萬科已經渡河“上岸”，并且生長出了新的運營能力，踏上了通向未來新世界的諾亞方舟。
郁亮有理由，不悲觀。