澎湃新聞記者 李菁
法院：帶看房屬實，不存在跳單
4月6日，澎湃新聞記者查閱中國裁判文書網獲悉，4月4日，該網站公開了上海雅鑾房產經紀有限公司（以下簡稱“雅鑾公司”）與上海思和資產經營管理中心（有限合伙）（以下簡稱“思和中心”）中介合同糾紛一審民事判決書。
該民事案件所涉事件即為此前廣受熱議的“房產中介爆料稱謝娜、張杰購買上海豪宅‘跳單’”事件。其中，原告雅鑾公司系房產中介方，被告思和中心曾是上海思南公館相關房屋的持有方。
此前，雅鑾公司員工霍某某在網上爆料，謝娜、張杰夫婦于2019年購買上海豪宅“跳單”與房東成交，并公布了相關照片和聊天內容。2022年2月8日，謝娜張杰方律師發表聲明，稱霍某某捏造事實，以及提及的“跳單”“威脅”等虛假信息已涉嫌造謠誹謗。同年，上海市高級人民法院網的開庭公告顯示，2022年8月17日，原告謝娜、張杰起訴被告上海雅鑾房產經紀有限公司、霍某某、項某某隱私權、名譽權糾紛案在上海市金山區人民法院開庭審理。
澎湃新聞記者從上海市黃浦區人民法院民事判決書中獲悉，該中介合同糾紛一案于2022年1月27日立案，案號為（2022）滬0101民初2966號。2023年2月23日，法院作出一審判決，對此糾紛中的相關事實作出認定。
判決書顯示，原告雅鑾公司提出訴訟請求：1.要求思和中心支付傭金59.2萬元；2.要求思和中心以59.2萬元為基數，按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率的1.5倍的標準，支付自2020年2月19日起至思和中心實際支付之日止的逾期付款利息。
該案第三人為第一太平戴維斯物業顧問（上海）有限公司和重慶眉開眼笑文化傳媒有限公司。
上海市黃浦區人民法院經審理后認為，該案的爭議焦點有三點。
其一，案由的確定。法院認為，該案系爭房屋并非新建商品房，雅鑾公司與思和中心之間亦不存在商品房委托代理銷售合同，該案系思和中心將其所有的房屋交由多家中介公司進行居間，尋找意向購房者，并由思和中心與購房者進行房屋買賣的中介行為，故雅鑾公司與思和中心之間存在的系中介合同關系，雅鑾公司以商品房委托代理銷售合同糾紛的案由起訴顯屬不當，法院依法確認該案的案由應為中介合同糾紛。
其二，思和中心是否存在“跳單行為”。雅鑾公司認為，謝某、張某等人系其2019年6月21日的帶看房意向客戶，根據《思南公館·東苑來訪登記表》備注約定，對于帶看客戶的有效期為6個月，即在2019年12月21日前，謝某、張某作為雅鑾公司的客戶，是雅鑾公司的獨有信息，而思和中心在明知存在客戶有效期、且謝某因限購原因通過注冊公司買房的情況下，疏于審核有效期和眉開眼笑公司的股東情況，造成由太平戴維斯公司居間成功，故思和中心的行為構成“跳單”的違約行為。法院認為，“跳單”并非嚴格意義上的法律概念，通常所稱的“跳單”是指委托人利用中介公司獨有信息而繞開中介公司直接與另一方簽訂買賣合同，從而減少自己應當支付的中介費用或中介公司無法獲得應得報酬的行為。
法院表示，該案中，首先，雅鑾公司帶謝某看房的事實，雙方均無異議，法院予以確認。
其次，對于謝某是否簽署了《思南公館·東苑來訪登記表》，是否獲得謝某的居間授權，雅鑾公司并未提供相應的證據。雅鑾公司稱來訪登記表由思和公司保存未交于雅鑾公司，而思和中心表示謝某并未簽署來訪登記表，由于該來訪登記表就目的而言主要是確認客戶來源，是為了保護帶看中介公司的利益（是否享有6個月客戶有效期），思和中心并無必要在客戶簽字后不給雅鑾公司復印或者拍照。而對于雅鑾公司而言，在客戶簽字確認后，其更應主動要求復印或者拍照留存，以為將來結算傭金之用，雅鑾公司疏于保障自身權利，其后果理應由雅鑾公司承擔。在無法排除雅鑾公司存在上述情況的同時，亦無法排除存在謝某確未簽字的情況。因此，在無其他證據佐證的情況下，法院無法確認雅鑾公司已經獲得了謝某的授權，雅鑾公司主張謝某在《思南公館·東苑來訪登記表》簽字，并以此要求確認雅鑾公司已獲得謝某的客戶身份有效期6個月的意見，法院不予采信。
此外，思和中心知道謝某看過房，但是并不存在跳過雅鑾公司直接與謝某或者眉開眼笑公司簽訂房屋買賣合同的跳單行為。事實上，謝某是通過委托太平戴維斯公司居間與思和中心洽談，思和中心亦按照結算傭金流程對太平戴維斯公司的相關資料進行了審核，并按照合同價款的1%支付了傭金，不存在逃避支付傭金的行為。
其三，謝某以公司名義購房，是否存在雅鑾公司所述的“跳單”共謀。法院認為，該案處理的系雅鑾公司與思和中心之間的中介合同關系，而非雅鑾公司與謝某、羅某2或眉開眼笑公司之間的中介合同關系。現雅鑾公司認為謝某、羅某2與思和公司存在“跳單”共謀，但根據該案查明的事實，系爭房屋的中介模式是非獨家代理，且中介公司的傭金由系爭房屋的出售方支付，購房者無需支付傭金，在購房者與中介公司尚未簽署居間合同前，購房者完全可以通過公眾途徑獲悉房源信息，亦有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同的成立。該案中，謝某雖由雅鑾公司帶看房，但是在看房后，謝某與雅鑾公司之間再無聯系。對此雅鑾公司認為已經向謝某提供了以公司買房的方法，而眉開眼笑公司則認為雅鑾公司告知謝某以個人名義買房屬于限購，以公司名義買房也屬于限購，但雙方均未提供相應的證據。因此，在沒有相應協議等證據證明的情況下，無法確認雅鑾公司與謝某之間僅憑帶看房即成立了中介合同關系，更無法確認謝某事先或事后知曉會承擔帶看房后另行委托其他中介的法律后果，謝某與思和中心之間亦沒有“跳單”共謀的行為，故雅鑾公司要求認定謝某存在“跳單”共謀的主張，缺乏事實和法律依據。
綜上，法院認為，思和中心在與雅鑾公司中介合同的履行過程中，并不存在違約行為，雅鑾公司要求思和中心支付傭金并支付逾期付款利息的訴訟請求，于法無據，該院不予支持。故法院一審判決駁回原告雅鑾公司的全部訴訟請求。案件受理費9720元，由原告雅鑾公司負擔。
本期編輯 邢潭