出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
密集的年報季，隨著三月結尾已經過半，但地產行業的新格局已見雛形。
4月開啟，房企2023年一季度成績單與2022年度業績交叉出爐，一些正在發生的變化在相比對比之下，體現的更加清晰。
保利發展不出意外的“登頂”，在克而瑞、中指院等機構百強房企銷售排行榜位列第一，自2023年以來這一變化便已發生，保利繼續保持這一態勢。
三個月前，即2022年底時，保利的行業序位為第二，碧桂園彼時依舊處在榜首；如今，不僅實現了宋廣菊退任前“重回前三”的目標，也完成了其2022年初提出的“進三爭一”新目標。
最新的格局是：保利排第一，萬科列第二，碧桂園滑至第三。
而行業第四、五、六之爭，則呈現膠著競爭態勢。根據中指院數據，去年年底時，華潤置地、綠城中國、中海地產和招商蛇口依次排第四至第七；但2023年以來，綠城中國被三大央企超越，落至行業第七，三大央企間的序位也有變化。
一季度最新格局是：中海第四、華潤第五、招商第六；相比2022年底，中海暫時超越華潤，招商繼續緊跟，綠城一季度以來一直處在第七序列。
十強中的最后三家，龍湖和建發繼續上榜，華發股份則表現兇猛，從去年的行業第十八名跨入十強，一季度以來持續位列行業第九，而金地集團則滑至第十二。
一季度銷售增幅“回正”，房企格局分化繼續
整體來看，TOP100房企1-3月銷售總額為17589.5億元，同比增長8.2%，是2022年以來首次實現增長。其中， 3月單月銷售額環比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續保持雙增長態勢。
中指院數據顯示，一季度除TOP31-50陣營外，其他陣營銷售額均實現增長。其中，十強房企銷售額均值742.6億元，較上年增長10.8%；TOP11-30房企銷售額均值247.2億元，較上年增長13.4%，增速最快；TOP31-50房企銷售均值為114.8億元，較上年下降5.2%，但降幅持續收窄。
雖然一季度銷售呈回暖態勢，但分化局面也在繼續。克而瑞指出，目前的行業形勢下，央國企及部分優質民企發展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續分化。
從銷售門檻變化來看，一季度TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長35.9%至452.7億元。而TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻同比均有不同程度的降低，其中TOP50房企門檻同比降幅較高達17.8%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低8.7%至25億元。
今年的年報季，大多數房企高管的分析和思考，也在進一步印證這一點。
中海是較早提出“三大分化”觀點的企業，顏建國在今年業績會上再次提出，房地產正處于上下半場轉折期，他認為這種市場分化、行業分化、企業分化的趨勢將進一步強化，企業會繼續分化，行業集中度還將提高，中海要持續提升市場占有率。
綠城中國張亞東也有類似表述，他認為去年的筑底已經過去，房地產開始進入復蘇期。但在復蘇過程中，會呈現“四個分化”，即市場分化、企業分化、產品分化、資源分化，綠城則處于四個分化中方向較好的一側。
一二線城市，成房企主戰場
在這種分化態勢下，一二線核心城市也將成為房企的主要角逐場。
顏建國“三大分化論”中的市場分化，便是一二線城市抵御周期波動的能量更強，三四線城市波動調整更大。從中海2022年投資拿地中也能看出，一二線城市的貨值占87%；今年可售貨量中，73%在一線和強二線城市，管理層稱未來投資還將進一步聚焦一線二線重點城市。
碧桂園從去年開始，也開始調節土儲結構，新獲取的9個項目，71%分布在一二線城市。 “新掌門人”楊惠妍指出，碧桂園要從以往土儲更多偏向三四線城市的布局，逐步調整為一二線和三四線各占50%。
綠城在市場分化中更為聚焦，拿地目標主要瞄準一二線城市，而且是去化率更快的住宅地塊，盡量避免較大商辦體量的項目；華僑城也是如此，將重點聚焦核心城市、核心板塊的招拍掛項目，要求新獲取的項目銷售物業中擴大住宅的占比，經營性物業中降低資產自持的比例。
招商蛇口也在將拿地區域至收縮一二線城市，2022年共拿地56宗，在其 “強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%，2023年將重投核心城市，包括華潤置地、保利、華僑城等房企采取的也是類似投資策略。
區域性房企也是如此，美的置業2022年雖然僅獲取一幅位于上海的土地，但其則對存量土儲做了改善，對于量級高的城市土儲，增加了股權比例的收購，提升權益；對于量級差城市的土儲，果斷地從合作項目中退出。
瑞安房地產753億元可供銷售的資源里，245億元的可銷售資源位于上海，508億元可銷售資源位于武漢和重慶，未來將繼續聚焦于包括上海在內的長三角、大灣區一線及強二線市場。
對于一二線城市熱門板塊的競爭，萬科聯席總裁張海在業績會上描述道：“今年以來，投資的情況聚焦在一些核心城市、核心區域，由于出讓條件的原因，獲取的幾率并不是很大。”所以，萬科最近在研究差異化的投資策略。
近期的土拍形勢，也在印證這一點，深圳今年首場土拍3月底落幕，整體溢價率達到10.13%；杭州今年第二輪土拍于3月29日收官，10宗地塊里六成地塊封頂搖號。
正是在這種新的分化角逐中，新的地產格局也正在形成，而發展韌性較強央國企，尤其是華潤、中海和招商之間的競爭，也在繼續：
華潤置地今年大概有5300億到5400億總體供貨，按照60%來轉化設定銷售目標超過3000億；中海今年可售貨值約7900 億元，力爭銷售合約額增長20%，即3600億銷售目標；招商蛇口今年可供銷售貨值約6000億元，計劃實現簽約銷售金額3300億元，力爭躋身五強。
三大地產央企，在不久前結束的業績會上，均設立了2023年的新目標。但從目標規模看，三者目標均以3000億為起點。
