文|沸雪
最近，昆山兩房產項目因為7折甩賣尾盤，遭遇監管處罰，再度引發了人們對樓市的關注。
5月5日，蘇州昆山住建局在微信群發布一則通報文件顯示，昆山嘉寶網尚置業有限公司在其開發建設的夢之悅花園項目、昆山長泰置業有限公司在其開發建設的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，造成了社會不穩定因素。對于上述項目暫時關閉網簽，待整改結束后予以開通。
據媒體報道，其中被處罰的昆山長泰置業有限公司，此次推出的是項目的最后一批房源。 “五一”假期前，一直是按備案價1.8-1.9萬元/平方米的單價銷售，此次推出的特惠政策是一房一價，每套房源優惠30萬左右，折算下來均價約1.4萬/平方米，相當于75折至8折左右。
項目內部銷售人員表示，因為此次降價促銷活動，不止被通報，開發商還被罰款了，罰款金額不清楚，“但聽說不少。”
這則新聞引發廣泛熱議。在很多人看來，老百姓嫌房價高，開發商房子才賣不動，賣不動開發商就無法回血。現在每套降價三十萬，有人樂意買，開發商也能清盤變現，一舉雙得，怎么就不行呢？不讓降價，人們怎么買得起房，房子怎么賣得出去呢？
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開發商降價出售被叫停、處罰，這事已經不新鮮了。相關部門給出的理由大都是，降價擾亂市場，造成社會不穩定。但主觀上希望房價不出現大幅波動是一回事，現實中房價能不能挺住，又是另一回事。
前面提到的昆山長泰置業有限公司，是蘇州萬科旗下的項目公司，該項目距離上海車程只有35分鐘，此前還被稱為是“虹橋商務區外溢板塊”。只是，這些光環也并未為這一樓盤帶來真正的加持。相反，從期房賣成現房、如今還需要甩賣處理，可見就連萬科這樣的開發商也不愿意繼續持久戰了。
在房地產火熱的那些年里，別說新房售賣打七折，就算是期房剛開盤，買家們搬著小板凳徹夜在售樓處門口排隊、買套房子還需要搖號都不算什么新鮮事兒。三十年河東三十年河西，如今即便是有上海后花園之稱的昆山樓市，也陷入窘境之中。
這次昆山的開發商為何著急降價？就像此前其所定位的“虹橋外溢板塊”一樣，其源頭還是，上海本身的樓市需求都正在熄火。
據滬上多家研究機構的統計，4月份上海二手房成交量約1.72萬套，相比今年2月1.9萬套的成交量，減少了近2千套。按照往年數據來看，4月份成交量低于2月份的情況較為罕見。因為2月一般處于傳統春節前后，交易縮量合情合理，隨著傳統樓市小陽春的金三銀四到來，交易量會有所攀升。
不止是二手房，以上海新房市場較為火熱的大虹橋為例，片區內的熱門項目蟠龍天地二期，于去年底交付，目前該小區的掛牌價格高達10萬/平。在4月底結束的上海一批次土拍中，該盤附近出讓的一幅宅地的房地聯動價，僅為6.4萬/平。
如果說上海樓市都在承壓的話，作為承接上海樓市外溢需求的昆山，房地產商首先扛不住也同樣是情理之中。
其實放眼全國，樓市的好消息似乎都不算多。去庫存成為了共同的主題詞。44個被監測的重點城市“五一”日均成交備案面積，較4月日均降幅達64%，北京、成都、揚州、嘉興等城市該數值降幅在90%以上。相比昆山打7折引發瘋搶最終遭遇監管處罰，有些地方的樓市即便是打骨折出售，也鮮有人問津。
據克而瑞統計，“五一”假期，26個重點城市成交環比近乎腰斬。結合4月的表現可以看到，房地產銷售降溫勢頭在延續。往年的“五一”假期，其實一直是房地產發力的月份，更是銷售沖業績的關鍵時機。但顯然，這個“五一”并不尋常。
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而今年五一的另一組看似毫不相干的數據，也是觀照樓市的重要參考坐標。
文旅部統計，今年五一假期國內出游2.7億人，同比增長9%；但是，旅游收入卻同比增長了不到1%。平均算下來，人均消費額只有540元，比2016年的數據還低。要知道， 2016年全國出游人次，只有今年的一半。
一句話總結，居民購買力正在大幅下降，即便是三年未能成行的旅游，這一次很多人也變得吝嗇、不愿意花錢了。在這種情況下，動輒百萬的房產購買意愿和能力下降是毫無疑問的。
加上人口老齡化、生育率下降等多重因素的影響，樓市的真正底層增長預期，確實正在發生大的逆轉。
但這是否意味著，昆山的這種房地產甩賣將會成為未來主旋律呢？
昆山本次樓盤打折，引發許多人搶購，這是因為，作為“上海后花園”的昆山，背后還是有樓市價值支撐的。但不是所有城市都能擁有昆山的價值，比如近年來在互聯網上風生水起的鶴崗，一套房子5萬塊，即便是引發了流量關注，但整體樓市價格趨勢，也很難有真正意義上的改變。
從長遠來看，人口的涌入與住房的需求相匹配，住房價格取決于人口。所以在今后，那些有產業支撐、對于企業有吸引力、持續有大量人口涌入的城市，房價將會保持穩定中有上漲的趨勢；而在那些處于邊遠地帶的“收縮型”小城鎮，很可能面臨房子“白菜價”。
但眼下樓市普遍遇冷，房地產資金周轉難度加劇，除了降價甩賣回籠資金，開發商恐怕沒有其他更好的辦法。民眾花錢越來越謹慎，即使是昆山這樣有樓市價值的地方，沒有降價的吸引，很難調動人群的購買意愿。要打破這個僵局，恐怕還得靠市場自發的調節。
地方想要維系樓市價格，價格監管固然能解一時之急，但最根本的抓手，還是在于地方的營商環境和城市對于產業、人口的吸引力。