樓市大殺器重出江湖
房票安置政策，正成為越來越多城市的選擇。
近日，南京出臺房票安置辦法，將政策范圍擴展至主城六區，成為全面推出房票安置政策的又一省會城市。
在此之前江西省會南昌、云南省會昆明、貴州省會貴陽、河南省會鄭州，以及廈門、無錫、溫州等城市，已紛紛公布并實施房票安置政策。
房票安置作為特殊的貨幣化安置方式，被認為是將資金定向導入本地房地產市場，實現去庫存的重要方式。因此，諸多城市對其寄予厚望，甚至將之視作激活房地產市場的“救命稻草”。
目前，各地普遍的做法是，將被征收房屋按貨幣補償金額量化，以房票形式核發給被征收人用以抵充購房款，并給予一定的政策性獎勵、契稅減免、購房補貼等。
業內專家認為，房票安置有利于區域樓市定向去庫存，促進房地產市場流通效率，有助于房地產市場企穩回升，但對市場的提振作用相對有限。
實際上，南京2022年就先在溧水、浦口、六合等城市外圍區域推行房票安置，今年則將政策范圍擴展至主城六區，江北新區和新五區可參照執行，于4月18日起施行，有效期2年。這意味著房票安置辦法將在南京全市推行。
4月中旬，江西南昌印發《關于推進中心城區房屋征收補償房票安置的實施意見》，自5月11日起實施，在四個中心城區范圍內全面推行房票安置。自出具房票三個月內使用買票的，給予10%的購房補助。
3月7日，廈門也推出拆遷款房票補償政策。自房票核發之日起12個月內使用房票購房的，可按該時段實際使用的房票金額給予不高于5% 的房票購房獎勵；第13個月至24個月使用房票購房的，可按該時段實際使用的房票金額給予不高于2%房票購房獎勵。
除了上述這些城市之外，無錫、貴陽、重慶等多個城市，都正在公示或已經印發房票安置方案。據中指研究院監測數據，2022年以來，全國已有近30個省市（縣）推行房票安置政策。
不難發現，房票安置政策正成為各地激活樓市的重要工具。
目前各城市推出的房票政策，大致遵循相同的模式，為鼓勵被征收人使用房票，各地通常會給出政策性獎勵、契稅減免、限購放寬等優惠，有效期從6個月至24個月不等。比如，南昌發布的房票安置政策顯示，用房票購買新房會有補貼，而且越早買補貼越多，足見房票政策的導向性。
部分城市還放松房票流通轉讓的限制。廈門允許房票進行流通轉讓，即在滿足戶人均居住面積不低于35平方米的前提下，房票可以轉讓給第三人使用，同時一張初始房票可以分割金額轉讓給多人。
易居研究院研究總監嚴躍進向中國新聞周刊表示，若是房票推進工作到位，房票產生的購房需求釋放，保障了此類購房資金留在住房領域，刺激房地產市場去庫存，帶動所在區域和城市的住房消費市場。同時，也可以減輕安置房建設壓力，客觀上可以減輕地方政府財政壓力。
而這恰恰是多地當前不得不面對和迫切需要解決的問題。
2022年以來，房地產市場處于深度調整期，不少地方樓市表現低迷，成交下行明顯，雖然各地陸續出臺諸如降低房貸利率、下調首付比例、放松限購等支持政策，但效果不及預期。
易居房地產研究院近日發布的《2023年3月百城住宅庫存報告》顯示，2023年3月，全國100個城市新建商品住宅庫存去化周期為17.4個月，存銷比指標已顯露了下行的趨勢，說明去化速度在加快。但同時，從去化周期的絕對值來看，遠遠大于14個月的合理值，說明尚未完全走出風險區。
以南京為例，作為長三角中心城市之一，其樓市過去一直以“穩健”著稱，但去年上半年就先后13次出臺樓市調控政策，逐步放開限購政策，并在外圍區域推行房票安置，該政策對于加速存量房源去化起到了一定的積極作用。
據我愛我家統計數據，南京市新建商品住宅成交量3月份超過7000套，創下近15個月來的新高。但進入4月份以來，南京樓市成交量有所下滑。此外，南京的新房庫存整體仍處于高位，網上房地產數據顯示，目前南京的新房庫存量跌破7.5萬套，但依然保持在“7”字頭的水平線上，同時去化速度減慢，且有大批樓盤待開盤。
南京城市風光。圖/圖蟲創意
全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧云昌向中國新聞周刊表示，全國樓市總體上回暖的速度比較緩慢。他說，“去年下降幅度比較大，現在仍然在下降，但是下降幅度變小，無論是投資還是銷售，顯示出有回暖的趨勢。”
“各地的城市情況不一樣，比如一二線熱點城市回暖相對較快，大多數三四線城市回暖緩慢，但都沒有出現預期的強烈反彈。”顧云昌說。
易居房地產研究院前述報告也顯示，截至2023年3月底，全國100個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類，分別為3217、25312和22364萬平方米，環比增速分別為0.7%、-0.4%和-1.0%，同比增速分別為10.0%、-2.8%和-0.7%。報告指出，部分三四線城市交易依然陷入低谷。
實際上，“房票”并非新詞，早在2015年，就有城市在棚戶拆遷安置中推出房票制度。當時的房地產市場同樣面對著較大的去庫存壓力，庫存高企的鄂爾多斯、紹興、金華、義烏、湖州等地，最具代表性。
當時，短時間內大量購房人涌入市場，有效幫助了樓市復蘇。以鄂爾多斯為例，2016年1月鄂爾多斯市東勝區推出房票制度，到當年5月底，東勝區已消化住宅存量13566套、184萬平方米，占住宅庫存套數的40%、總面積的30%，去庫存效果明顯。
廣東省規劃住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2015年開啟棚改、去庫存以后，鄂爾多斯樓市逐步回歸正軌。
據克而瑞統計，2015年至2017年，全國棚改開工量連續3年保持在600萬套以上，高峰期拉動全國21.5%的住房銷售。
不過，2018年后，隨著棚改貨幣化權限被強制收回，房票制度暫時退出了歷史舞臺。
受房票安置過往成功經驗的影響，有觀點認為，當前的房票政策也將對樓市形成強有力的推動作用。
河南鄭州，是此輪房地產去庫存中，首個推行房票安置政策的省會城市。2022年6月，河南鄭州發布了大棚戶區改造項目房票安置實施辦法。但從目前的情況來看，房票政策并未帶動市場的有效恢復。
據中指院統計，鄭州推出房票安置政策首月，即2022年7月，鄭州商品住宅周均銷售由6月前三周的1191套降至1016套，市場在6月傳統旺季銷售短暫回升后再次下滑，房票安置政策實施對成交無明顯拉動效果。
2023年一季度，鄭州樓市迎來了“小陽春”，商品住宅成交面積同比增長七成左右，其中3月成交面積超90萬平方米，同比增長約一倍，環比增長近三成。但鄭州庫存量較大，目前仍面臨較大的庫存去化壓力。中指研究院數據顯示，截至今年2月末，鄭州可售面積仍處高位，出清周期超20個月。
此外，克而瑞數據顯示，3月鄭州共17次開盤，推貨2143套，去化829套，去化率39%。因多個優質新項目首開集中成交量高，3月開盤市整體數據優于2月。但市場整體認購量縮減近兩成，積壓客戶需求集中入市后，客戶量有所下滑。
鄭州鄭東新區房樓盤建筑景觀。圖/圖蟲創意
業內普遍認為，當前的房票安置政策的成效，已難以復刻當年的高光時刻。
嚴躍進表示，“從歷史上看，肯定是有助于去庫存，但效果并沒有想象中那么好”，“沒有看到哪個城市，因為房票就實現了房地產庫存的去化。”
中指研究院表示，在當前市場環境下，房票安置是一種可以緩解地方政府財政短期集中支出，同時定向將資金導入本地房地產市場的去庫存方式，對房地產市場的企穩回升有一定幫助。但受行業周期、棚改規模等眾多因素影響，該政策對市場的提振作用相對有限。
值得一提的是，并非所有的被征收人都會選擇房票安置。中指研究院指出，當前部分房企資金鏈仍處在較為緊張的階段，仍不斷有房企風險暴露、樓盤停工現象發生，一定程度導致房地產市場信心下滑，購房者普遍擔憂所購期房能否如期交付，被征收人受此影響或更傾向于選擇便于資金支配的貨幣補償方式。
在顧云昌看來，當前房地產市場之所以總體回暖速度較慢，主要原因在于對市場依然缺乏信心，即便各地通過降低利率、減少首付、推出房票等各種手段激活房地產市場。
“當前很多地方政策比較雷同，沒有針對本地的購房市場矛盾出臺細化政策。從后續去庫存的動力來說，要把有購房意愿、購房能力等群體進行挖掘，落實更實惠、更直接、更容易消化的政策，進而激活合理住房消費需求。”易居房地產研究院報告指出。
值得一提的是，在眾多三四線城市中，近期因燒烤出圈的淄博樓市備受關注。
據淄博市新聞辦披露，今年一季度，全市新建商品住宅網簽面積大漲，達到120.6萬平方米，同比增加61.9%；商品住宅網簽均價8020元/平方米，同比上漲3.1%。
易居房地產研究院報告顯示，淄博今年以來的樓市表現，在三四線城市中最熱。該報告對今年1～4月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積同比增速進行排序。其中，樓市行情表現較好的5個城市分別為長春、杭州、南寧、淄博和惠州，同比增速均超過了50%的水平。
報告顯示，2022年1月1日～4月16日淄博全市新建商品住宅成交套數為5961套，成交面積為75萬平方米；而2023年1月1日～4月16日成交套數為10417套，成交面積為133萬平方米，成交套數和成交面積同比增速分別為75%和77%。
淄博樓市火熱，是否是燒烤帶動的還難下定論。但有當地中介表示，自己的咨詢量相較于去年同期增長了5倍。嚴躍進分析，“淄博燒烤”成為近期網友關注的熱點事件，淄博城市名片就此打響，客觀上增加了置業信心和置業能力。
他表示，嚴格來講淄博燒烤的出圈與樓市的活躍沒有直接關系，“但間接關系肯定是有的”，“無論是吃燒烤，還是賣房子，其實關鍵都是人，是被低估、被壓抑的需求的釋放，這是值得挖掘的”。
顧云昌表示，淄博燒烤的出圈，吸引更多的人前去旅游、從業，推動淄博城市經濟和社會的發展，必然會增加購房需求，促進供求關系的改善。
那么，淄博現象對于其他城市來說，有沒有什么借鑒意義？
顧云昌認為，關鍵是想辦法把城市經濟搞活，吸引人來。“人們現在完全是用腳投票的，什么地方能就業，什么地方收入高，什么地方生活好，就到哪里去，就看當地政府能否把優勢充分發揮出來。”他說。
嚴躍進說，淄博燒烤的出圈背后，是對年輕人的關注。無論從房地產層面，還是對于城市發展而言，“把年輕人的工作做好，就會有很大的促進”。
作者：孫曉波