楔 子

地產開發的流線，是用圖紙進行還原實物的流線，圖紙的準確性、正確性、全面性以及綜合性直接決定了整個項目的品質、進度、安全和質量，因為圖紙如此之重要，所以圖紙也是極其容易出現紕漏的地方，甚至會帶來無法預估的風險。

地產開發商稱之為甲方，相對應與設計相關的單位稱之為乙方，甲乙雙方在行業之中的對立和沖突在一些自媒體中被無限的放大，乙方經常吐槽甲方善變多情，甲方也經常吐槽乙方“給你們擦屁股不停”，雙方如若沒有利益瓜葛，顯然會演變成一場敵我勢力的斗爭場。

自2018年后，地產大形勢開始變得更加微妙，快周轉不再，賺快錢不再，房地產矛盾被日益放大；自2020年以后，地產五條紅線、土地集中招拍掛更加加劇了地產現金流的緊張，當所有的問題都集中于生存和死亡這個問題時，地產的矛盾會更加激化，地產的內卷會更加的嚴重，地產與乙方的對抗會更加的明顯，這都是錢荒鬧的。

地產進入管理時代，地產對精細化的管理需求以及人員極簡管理的矛盾會體現的更加淋漓盡致，一方面圖紙設計更加需要精細化以滿足低利潤的成本管控需求，一方面甲方人員縮編帶來的管理問題也會更加突出，人員可以一專多能，但人員精力卻無法成倍增長，甲方人員管理缺失或者不全也會增加圖紙犯錯誤的可能性。

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圖紙問題來自哪里？

作為地產設計管理十年的老狗，從畢業至今一直在與圖紙進行打交道，吃過的虧、填過的坑、埋過的雷、受過的傷已經無法與言語描述，這就是這個工作帶來的喜怒哀樂，每天都不一樣，每天都很有意義。

圖紙的問題來自哪里？

（一）甲方端：

（1）從拿地測算開始，設計便會啟動，設計的依據是政府要求、拿地條件、周邊地質情況、規范和當地規范要求依據等等，如果開發商在拿地之前無法準確鎖定設計條件，那么設計啟動便是錯誤的開始，圖紙便也是錯誤的，這種錯誤直接影響到拿地，是開發商占主導的圖紙問題。

【案例】以甲方為主導的設計前置

當地政府在規劃指標、代建、拆遷、限高、綠地率、容積率、停車配比、配套、綠建、裝配式等政策上的特殊要求。

上述要求均對方案的排布及成本增量有顯著影響，明確上述風險對成本測算的準確性至關重要。所以拿地階段的風險管控極其重要，對成本的影響以千萬來記取，打通各個部門的權責，讓所有部門參與到拿地階段的風險梳理顯得非常重要，為此碧桂園下發《規劃專業-前置條件一覽表》，讓各個部門都參與到前期的風險排查中，強化風險梳理的責任和權利。

（2）開發商定位不準確，導致圖紙修改反反復復。

地產設計并不是任由設計單位憑空發揮，而是基于開發商定位條件下的設計，圖紙的繪制亦是開發商思維的“圖紙化”，在拿地階段第一次定位如若出現較大偏差，如客群定位失敗會導致戶型變化、成本適配、立面等等出現較大偏差，定位出現問題會導致圖紙的修改較大，甚至出現顛覆性的修改。

設計并不是無源之水無本之木

項目定位是設計最根本的“故事線”！！

設計只有讀懂了定位，才能設計出符合營銷的產品。

【案例】

（變更原因）

（3）基于開發商運營需求，搶工期帶來的圖紙變化。

高周轉下，圖紙的進度直接耽誤著下一步的預售時序，開發商有時候會平衡搶工期、搶預售帶來的現金流影響與政府罰款之間的利弊，有時候為了搶營銷三大件的展示，不得不進行提前搶工，這就導致實際的圖紙與報批報建過程中出現的偏差，這種偏差有時候也是極度危險的，甚至帶來不可挽回的損失，這是開發商決策問題，與乙方單位并沒有多大的關系。

【案例】案例來源網絡轉載

定位變化引起會所精裝修標準大幅提升，精裝修面積也增加較多。

定位變化引起的結構拆改費用：

由于定位變化及對室內效果的追求，在結構已封頂的情況下仍對結構進行了較多修改，砸掉已澆好的鋼筋混凝土頂板，改裝鋼結構穹頂，造成土建成本增加約240萬元；

（二）乙方端：

（1）對開發商的設計要求置之不理、誤讀

從前期定位策劃、設計各種任務書要求以及開發商對于品質的設計意見，設計單位在執行過程中出現偏差，甚至完全不顧甲方設計的設計要求，任由圖紙偏離甲方定位需求、成本適配需求等，導致甲方發現時還若有其事的說“我以為……”“我覺得……”的現象層出不窮。

（2）唯甲方馬首是瞻，答應甲方的一切要求

在推進項目進度時甲方會提出一些無理的需求，甚至會出現一些違反規范的要求，乙方單位在配合時為了“搞好合作關系”，一切聽從甲方的設計指令，導致出現各種非合理的圖紙設計，等項目建成驗收后被發現，依然若無其事的說“當初甲方這么要求的”。

甲方有時候基于自身考慮，甚至有些甲方不專業，會發出一些錯誤設計指令，這時候設計單位需及時提出設計的不合理性及設計變化帶來的風險供甲方判斷，而不是“好的”“可以”來應對甲方的要求，對于設計帶來高風險的設計指令，甲方應該具有知情權和判斷的能力，這點對于很多設計單位做不到讓甲方知情，這是一個極大的問題。有時候給甲方預知問題，比給甲方解決問題重要的多的多。

（3）圖紙交圈不嚴密，設計不專業，錯漏空缺

一套圖紙參與人數眾多，所涉及專業也較多，項目交叉也非常多，而且設計周期較短，報批報建、設計、現場施工同步展開的三邊工程帶來的圖紙問題依然嚴峻。

圖紙在設計單位內部交圈以及圖紙在甲方和乙方交圈過程中，很難面面俱到，對于核心參數的嚴謹性是無法容忍錯誤的，如總圖指標、甲方配置需求這種關乎項目的重大內容。但這么多年下來，對于核心內容控不住，非核心內容錯漏空缺的圖紙問題，依然問題愈來愈而嚴重。

【案例】

前幾年的一個項目，報批報建了將近9個月，圖紙出了無數版，最終在焦慮緊張、興奮中批過的方案，進入施工圖后發現項目總圖定位標注失誤，如下圖：

以一單體為例

后經核查發現，方案設計階段總圖定位均根據日照微調過，但設計單位忙中出亂，最終坐標未進行更新導致全部樓棟坐標標注偏差1~2米，但萬幸的是樓棟位置是正確的，現場并沒進行施工。

（4）圖紙版本管理帶來的失控

項目報批報建時間短，設計條件輸入多，圖紙版本變化快，交圈慢；圖審意見修改內容多，圖紙不交圈；甲方內審提出意見多，修改量大；顧問單位優化意見多，抗性大，修改內容多。甲方和乙方設計人員頻繁換崗，導致圖紙管理問題。

種種因素都會導致圖紙一遍遍得修改，到最后都不知道按哪版圖紙進行施工了，這種風險也層出不窮，難！

來源：胖棟有話說 已獲得授權，向原作者表示感謝！???????????