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1、土地一級市場即土地使用權出讓市場，是指土地所有者將從土地所有權中分離出來的土地使用權讓渡給土地使用者的行為，它體現的是土地所有者與使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。

2、進入土地一級市場的國有土地使用權主要有二種，即政府征用農村集體所有土地為國有土地的土地使用權和依法收回的國有土地使用權。

3、土地一級市場的交易方式主要有行政劃撥、出讓、作價出資或入股、國有土地租賃等。

4、土地二級市場是指出讓土地使用權的轉讓或再轉讓，它體現的是土地使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。

5、進入土地二級市場的國有土地使用權主要是出讓土地使用權。

6、土地二級市場的交易方式主要有轉讓、出租、抵押三種。

7、擴展資料:發展趨勢一級土地發展的趨勢在一級二級開發聯動的情況下，從找地、拆遷、平整土地，開發房產都是由一家開發商從頭做到尾，這種聯動雖有優點，比如能節省時間。

8、提高效率，減少成本等。

9、但土地一級開發的根本目的是為了保證政府有計劃地向市場供應“熟地”，為房地產二級開發創造良好條件，加快土地上市速度。

10、一些中小規模的公司，因實力原因或“投機”目的，不能及時把“生地”變成“熟地”，而是囤積土地，等著地價上漲后交易，不但提高了土地價格，也延緩了土地上市開發的時間。

11、此外，一些開發商在土地一級開發上頗具實力，但是在做二級開發時則力不從心，開發出來的房地產質量低下，這時政府將承擔開發商的風險。

12、二級土地發展趨勢因此，將土地兩級市場分開的呼聲漸高，即從事土地一級開發的地產商不允許直接從事土地二級市場的開發。

13、在北京市出臺的《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》中規定，土地一級開發由土地儲備機構承擔，或通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔。

14、而通過有相應資質的開發企業負責實施土地開發的，利潤率不得高于預計成本的8%。

15、一級開發完畢后，在土地儲備中心掛牌的土地出讓底價為土地一級開發全部成本，主要包括一級開發成本和一級開發商的8%利潤。

16、政府通過這種限制一級開發的利潤和開發時間制約開發商，可以加快土地開發速度，限制房價上漲。

17、這樣，二級房地產開發商也不再承擔與商品房建設無關的涉及土地開發及基礎設施建設的工作。

18、參考資料來源:百度百科-土地一級市場。

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