北京市場在分化，并非普降，京郊、大廠周邊、老舊小區下降明顯，優質次新房、豪宅、學區房價格仍然堅挺
編輯 | 王博
自年初開始回溫的北京二手房市場，在5月按下暫停鍵。
6月15日，國家統計局發布5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。北京的二手住宅銷售價格指數比上月降低0.6，這是今年以來首次出現環比下跌。
房產經紀人對北京樓市降溫的感知更早，不少經紀人告訴《財經十一人》，2月樓市小陽春沒持續多久，3月中下旬開始，房子又不好賣了。
進入5月，樓市的悲觀情緒繼續蔓延。掛牌量、降價數字刺激著購房者的神經：
“北京燕郊房價下跌50%，房子白送沒人要”。
真實的市場情況如何？到底有哪些房子在降價？《財經十一人》調查多個小區后發現，北京市場呈現出分化趨勢。
五環以里的確有部分30年左右的老舊小區在大幅降價；北五環外互聯網大廠周邊的房子受裁員及新盤沖擊，降價也較突出；京郊的房價繼續萎靡不振。
改善需求成主流，老破小降價求賣
年輕人大都不買房了，北京樓市也正轉變為置換型市場，這導致剛需購占比越來越少。根據貝殼研究院對經紀人的調研，目前，北京的改善換房需求占比超過7成。這意味著，首套上車的剛性需求不超過30%。
“賣舊買新”的業主為了買二套房，需要將手中的剛需房出手。這類房源包含大量老舊小區，具有總價低、地理位置相對核心等優勢，但在居住條件、保值性方面存在劣勢。《財經十一人》調查了多個此類小區，掛牌量一直居高不下。
面對這類房源，剛需購房者上車意愿在下降。多位鏈家中介透露，朝陽區、海淀區的一些剛需盤，4月-5月前來看房議價的人并不少，但是相較2月-3月謹慎了很多，“看到市場不好，大家都想觀望一下，看房價能不能再降。”
過量的供給，碰上收縮的需求，讓很多剛需房業主不得不降價甩賣。
以東四環附近的朝陽區八里莊北里小區為例，該小區1981年建成，臨近十里堡地鐵站，主要戶型為兩居室，目前在貝殼App上掛牌135套。該小區一套56平方米的精裝兩居室，6月初掛牌價為305萬元，一位小區中介表示，同類戶型今年2月的成交價基本在360萬元以上。
地震局宿舍小區位于石景山區，1986年建成。一套95平方米的三居室于4月上架，初始掛牌價510萬元，6月初，業主將掛牌價降至499萬元。中介介紹，同棟樓相同戶型的另一套房子，去年1月以570萬元的價格售出。
互聯網大廠撐起的回龍觀，房價也降了
回龍觀是近10年來北京置業需求最旺盛的區域之一。一位回龍觀區域的鏈家中介告訴《財經十一人》，去年下半年，回龍觀已經有房價下跌的跡象，今年2月漲回來一些，3月下旬之后，市場又不好了。相比今年2月，目前整個回龍觀地區的成交價差不多降了8%。
回龍觀靠近西二旗、望京兩大互聯網公司聚集地。雖在北五環外，但周邊有騰訊、百度、網易、新浪等大廠，交通、商業等配套設施也相對完善，成為互聯網從業者買房的首選之地，房價曾一路水漲船高。
（回龍觀近三年房屋均價走勢。來源：安居客App）
回龍觀的二手房源主要分為兩類，一類是2000年前后建的經濟適用房，例如龍騰苑、龍博苑、龍躍苑。另一類是2010年之后交付的次新房（年代較近的二手房），例如融澤嘉園、首開國風美唐。
一位融澤嘉園的鏈家中介告訴《財經十一人》，近一個月，該小區成交價普遍下跌了10萬元左右。如果跟今年一二月相比，降幅甚至能達到近50萬元（見頭圖）。
該鏈家中介向《財經十一人》展示了一份93平米戶型房源成交記錄。如果只看中層房源，去年9月，一套8層、中等裝修的房子成交價為631萬元。今年2月，一套9層、精裝修的房子成交價降到603萬元。5月底，553萬元便可買到一套9層、簡裝的房子。
另一個次新盤首開國風美唐也在降價。根據鏈家中介提供的成交記錄，今年3月，該小區一套中層、92平方米的房屋成交價為690萬元。5月底，一套條件類似的房屋成交價為629萬元，下降約60萬元。
年代稍遠的經濟適用房小區也是如此，一位龍華園的鏈家中介告訴《財經十一人》，73平方米的二居室目前成交價400萬元左右，比2月-3月大約降了20萬元。
多位中介認為，回龍觀房價下跌，與互聯網公司裁員有一定關系。曾有西二旗的互聯網從業者告訴《財經十一人》，因為擔心被裁員，打算暫時擱置買房計劃。
除此之外，回龍觀周邊新樓盤多、價格有吸引力，也讓二手房業主倍感壓力，“想成交就得降價”。
貝殼App上，融澤嘉園的參考均價從5.9萬元/平方米到6.4萬元/平方米不等，而融澤嘉園往北約1.5公里的新盤文源府，參考均價為6.2萬元/平方米。
首開國風美唐的參考均價從7萬元/平方米到7.8萬元不等，距離國風美唐不到5公里的新盤北清橡樹灣和紫金書院，參考均價分別為6萬元/平方米和6.4萬元/平方米。
有中介表示，盡管這些新盤各自存在一些問題，例如離地鐵站稍遠、噪音更大、戶型面積較大、由小開發商操盤，但因價格有優勢，仍對有意在回龍觀購房的人形成不小的吸引力。
產業支撐弱，京郊房價繼續下降
除了互聯網大廠周邊，遠離城區的京郊房價也不樂觀。
根據中指研究院數據，延慶區、密云區等北京非核心城區，二手房房價近兩年一直處于下跌狀態，近期下降趨勢稍有減緩。具體來看，下降較明顯的是延慶區，去年5月同比下降近5%，今年5月同比下降超3%。
究其根本，京郊小區沒有成熟的產業創造工作機會，很大程度上只能承接來自核心城區的外溢住房需求，或者依托自然條件發展康養地產。
然而，隨著經濟下行、疫情緩慢恢復，核心城區的購房人群普遍觀望情緒重，京郊的房子又處于下跌通道，買漲不買跌的心理下，京郊成交量更加慘淡。以密云區為例，鏈家數據顯示，以往該區單月成交量在1.6萬套左右，但5月單區成交量下跌至6000套左右。
由于沒有扎實的產業支撐，京郊的房源更容易受政策影響，產生價格波動。
例如，位于延慶區主城區之外的城建萬科城，2015年建設完成，當時已經宣布北京將在2022年舉辦冬奧會，該小區距規劃中的延慶冬奧村32公里，車程約30分鐘。購房者們根據北京奧運會后房價一飛沖天的經驗，盡管小區周圍并沒有冰雪產業規劃，基礎設置配套也不盡完善，還是紛紛投資盼其升值。但受疫情影響，該小區周邊始終沒有發展出較為成型的產業，未能達到購房者的投資預期。
《財經十一人》從鏈家城建萬科城房產中介處了解到，當初購買城建萬科城的業主不惜虧本紛紛降價拋售，去年9月以來已有10套出售。買入時房子均價為2.5萬元/平方米，成交價僅1.5萬元/平方米左右。一套80平方米、6層的兩居室于4月26日成交，降到1.2萬元/平方米，跌破新低。“掛牌價基本就是成交價，掛得太高根本無人問津。”中介對《財經十一人》說。
懷柔情況又不盡相同。雖然有影視城規劃，但受影視寒冬影響，影視城的發展受限；科學城的建設也受制于已經成熟的麗澤、昌平產業園、海淀等區域，發展較緩慢；而同屬于生態涵養區，懷柔與密云、延慶相比區別不大。鏈家懷柔區中介表示，目前懷柔的房價一直處于下跌趨勢，可能會延續到今年年底。
懷柔主城區內，房齡在15年左右的老小區多為無電梯的學區房，近期成交單價在2.7萬元/平方米左右，每平方米下降近3000元；房齡較短的小區多帶電梯且臨近商業街，近期成交單價在3.7萬元/平方米左右，每平方米也下降近3000元。
總體而言，降價幅度大的還是交通不便的老舊小區，若樓齡新、近高鐵站或地鐵站，小區的抗跌能力也較強，甚至還有隱隱上漲的趨勢。如延慶區上都首府家園小區，由于距延慶火車站較近，房價比較穩定。根據安居客數據，6月掛牌均價為2.5萬元/平方米，環比上升1.88%，但成交價基本持平。
分化的市場
整體來看，北京房地產市場是分化的。這種分化不僅出現在區域之間，也出現在區域內、甚至一個樓盤內。
根據中指研究院數據，5月朝陽區、東城區、通州區、大興區、順義區5個區的二手房價格環比均有上漲，但漲幅不高，集中在0.03%-0.1%。其他區的二手房價格持平或微跌，最大環比跌幅出現在平谷區，為0.82%。鏈家的房產經紀人告訴記者，像朝陽區這種核心城區，購房者的熱情一直比較高漲，隨著市場回暖還可能有小幅上漲，近期不太可能有大幅降價。（詳見上圖：2023年5月北京房價地圖）
部分非核心城區的小區成交價浮動不大，是因為價格已經跌到很低，沒有繼續下降的空間。一位延慶區龍聚山莊的鏈家中介告訴《財經十一人》，2020年之前，該小區一套兩居或三居室差不多能賣到190萬元，如今掛牌價只有80萬元到110萬元不等，部分房源均價還不到1萬元/平方米，“再降就比外地的房子還便宜了”。
另外，部分品質較好、租售比高的剛需房，價格也保持平穩。例如位于海淀區西三環、西四環之間的京投銀泰琨御府，目前在售的一居室商住房掛牌價普遍在240萬元以上，近三個月的交易價在236萬元左右，掛牌價與成交價相對穩定。中介表示，該小區樓齡新、物業管理完善、租售比較高，小戶型的租金在每月6800元到9000元之間。業主可以選擇將房源邊租邊賣，不著急出售，所以很少出現大幅降價的情況。
《財經十一人》發現，豪宅的成交價也相對穩定。原因是豪宅成交周期長，客戶群體少，受市場波動也小。例如位于海淀區五道口地鐵站附近龍湖唐寧one小區的四居室豪宅，今年5月掛牌價5800萬元，比同樓層房源此前的成交價高出220萬元。中介表示，雖然上述業主定價時參考了先前的成交價，留出了一定議價空間，但也能看出高品質豪宅價格堅挺。
另外，學區房仍然具有保值屬性。有鏈家中介告訴《財經十一人》，西北旺互聯網大廠附近的春暉園、夏霖園、秋露園、冬晴園等小區，2003年左右建成。雖然樓齡較老，小區環境也一般，但因為臨近中關村二小（百旺校區），帶學區屬性，近兩月價格變動不大，前兩個月價格還上漲了。目前，這幾個小區均價在9萬元/平方米上下。
成交價穩定的房子還能堅挺多久？價格下跌的房源是否會繼續下跌？現在無從定論。可以看到的是，北京市場上，買賣雙方的博弈正在發生微妙變化。“一房難求”的時代已經過去，更多的賣家開始讓步了。
（作者為《財經》記者及實習生）