【編者按】對于房地產行業來說，2022年注定是不平凡的一年。在經歷了行業深度調整周期后，問題房企有序出清，市場交易邏輯發生改變，政策層面不斷迭新。時至歲末，央廣網房產推出“蓄能向未來”年終專稿，回溯過去一年房地產市場交易、政策、供需、融資等多個面向，以期發現行業發展的更多動能，助力房地產業向新發展模式平穩過渡。

央廣網北京12月20日消息（記者門庭婷） 臨近年底，今年樓市的成績單底色已然清晰，商品房銷售面積、銷售金額等出現下降成為不爭的事實。在市場整體交易偏弱的情況下，房企表現呈現出新變化，業績整體縮水，營銷壓力持續攀升，優質民企及國央企成為市場焦點。

千億軍團數量腰斬 多家房企“掉隊”

在房地產“高周轉”時代，規模被認為是發展的基礎，房企一度將進入“千億軍團”“百億軍團”作為發展的徽章。在高峰時期，全國進入“千億軍團”的房企達到41家，躋身“百億軍團”的房企有166家。

隨著房地產的深入調整，“三道紅線”“兩集中供地”“商品房預售資金監管”等政策相繼落地，靠杠桿撬動大量資金進行規模擴張的發展模式遇到阻礙。問題房企開始被濾出，“有質量”的發展成為行業共識。

同時，伴隨市場預期的回落，整體市場交易量下降。國家統計局數據顯示，今年1-11月，我國商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。

百強房企銷售總量也在下降，中指研究院發布的數據顯示，1-11月TOP100房企銷售總額為67268.1億元，同比下降42.1%。銷售額超千億房企僅剩下19家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少51家。包括中梁控股、融信集團、陽光城等在內，曾經的行業黑馬、業界翹楚紛紛落下“神壇”，在房企銷售榜單中的位次不約而同出現下滑。

與此同時，各梯隊房企中的銷售額均值下滑。根據中指研究院監測，TOP10房企銷售額均值為2783.9億元，較上年下降34.8%；TOP11-30房企銷售額均值為911.9億元，較上年下降47.2%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為461.0億元和239.4億元，同比分別下降51.1%和42.3%。

在2021年，排行第四的保利發展銷售額為5349億元。而今年，截至11月30日，從多家機構及企業自身披露的銷售數據看，還沒有房企的銷售額超過5000億元。在今年前11月，銷售額超過3000億元的企業也僅剩下碧桂園、保利發展、萬科三家企業。

銷售目標完成壓力增大 擁有國資背景的企業表現突出

銷售額下滑的同時，整體來看企業完成銷售額目標的壓力也在增大。克而瑞地產研究院數據表明，截至11月，絕大多數房企銷售目標完成率大幅低于去年，部分企業目標完成率較去年同期降幅大于20個百分點。中指研究院則發現，前11月，已公布銷售目標的15家房企，目標完成率均值為65.4％，低于去年同期的85.7％。

其中，受洪澇、疫情、資金鏈等多重因素疊加影響，建業集團的銷售壓力最為明顯。在降低銷售目標的情況下，前11月建業集團共計完成銷售額229.3億元，約為目標銷售額的43.3%。今年把銷售目標定在250億-260億之間的銀城國際緊隨建業集團之后，目標完成率約45.8%，實現銷售額119.1億元。

越秀地產、濱江集團的目標完成率相對較好。其中越秀地產實現銷售額1044億元，銷售目標完成率約84.5%；濱江集團實現銷售額1335.1億元，銷售目標完成率約83.4%。綠城中國、招商蛇口、首開股份、大悅城控股等擁有國資背景的企業在這一指標上也都有不錯表現，銷售目標完成率均超過70%。

實際上，不只在目標完成率上，在銷售方面，擁有國資背景的企業也給出了優質表現。從多家機構公布的銷售排名可以看到，擁有國資背景的企業占比明顯增多。在克而瑞今年前11月房企銷售排名中，TOP20的企業中至少13家屬于國企、央企。在今年拿地的企業中，國企、央企及地方城投占據半壁江山，新增了大量貨值，為未來銷售額的提升夯實基礎。

不過，擁有國資背景房企的穩健發展，并不意味著民營企業的“消弭”。隨著信貸、債券、股權“三箭齊發”全面支持房企融資，民營企業融資環境正在改善。在出險房企有序出清的同時，國企、央企及優質民營企業將得到進一步發展。展望未來，克而瑞地產研究院認為，隨著房企融資功能逐漸恢復，企業暴雷或將階段性劃上“休止符”，疊加穩經濟政策持續加碼，缺失的市場信心有望逐步重塑，房地產交易將逐步回歸穩定。