清河橡樹灣項目效果圖。 截圖自華潤置地官網

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李凱旋 李貝貝 北京報道

華潤置地（01109.HK）的REITs之路再進一步。據北京產權交易所披露，10月24日，華潤置地轉讓北京華潤新鎮置業有限責任公司（以下簡稱“華潤新鎮”）100%股權，轉讓底價為33.93億元。

值得關注的是，華潤新鎮是清河橡樹灣項目和清河萬象匯項目的開發公司，兩大項目是華潤置地在北京的“金字招牌”。10月24日，華潤置地方面回應《華夏時報》記者稱，出售華潤新鎮是為了清河萬象匯證券化融資。

要賣“金字招牌”？

數據顯示，2021年，華潤新鎮營業收入為4.43億元，營業利潤為1.17億元，凈利潤為1.83億元，華潤置地持有其51%股權。從盈利能力上來看，華潤新鎮的盈利較為可觀。值得關注的是，華潤新鎮是一家經驗十足的房地產項目開發公司，其為北京樓市“明星項目”清河橡樹灣的開發者。

2005年8月份，華潤置地以25.65億元的價格競得海淀區清河鎮住宅及相關配套用地。彼時，該宗交易在北京樓市備受關注，自地塊上架競拍以來，有7家意向房企參與競拍。最終，在報價81輪之后，華潤置地以高出底價8.6億元的價格成功拍下該宗地塊，拿下當年北京的“地王”。隨后，華潤新鎮在這宗地塊上打造了清河橡樹灣項目。

公開資料顯示，清河橡樹灣項目占地總面積為31萬平米，規劃建筑面積為71萬平米，項目主打高品質住宅，并配備了包括商業、休閑娛樂設施等在內的生活配套。具體來看，海淀清河地塊包括56萬平米的住宅、10萬平米的商業中心、2萬平米托幼和體育設施以及2萬平米其他配套。

《華夏時報》記者了解到，在十多年前，清河橡樹灣一期開盤售價約為8000元/平米。而在房產交易APP上，目前，清河橡樹灣的二手房價格已經上漲至近13萬元/平米。憑借著清河橡樹灣在北京樓市上的“一炮而紅”，華潤置地也就此打開了北京市場。

隨后，華潤置地在北京多次拿地，并復制了“橡樹灣”產品，先后開發了密云橡樹灣、大興西紅門橡樹灣等項目。

實際上，清河橡樹灣的成功與諸多因素相關。過去的十多年中，海淀清河板塊區域價值不斷提升。隨著“碼農”等高凈值人群不斷涌入，清河橡樹灣的價值也日益提升，價格“水漲船高”。此外，華潤置地在不斷提升清河橡樹灣周邊商業配套的品質，使住宅價值更上一層樓。

與清河橡樹灣臨街對望的清河萬象匯同樣是華潤置地的杰作。《華夏時報》記者了解到，清河萬象匯是一家大型的綜合購物中心項目，包含美食、購物、休閑娛樂等過百家商鋪。據悉，華潤新鎮投資20億元開發持有并經營清河萬象匯項目。

擬申請證券化融資

總結來看，華潤新鎮是一家成熟的地產項目開發公司。那么，華潤置地出售公司股權一事究竟是在打什么算盤？

10月24日，華潤置地方面回應《華夏時報》記者表示，集團擬向深圳證券交易所申請北京清河萬象匯購物中心的證券化融資。根據國資要求，華潤置地按期在北京產權交易所進行了披露。

在房地產融資持續收縮的背景下，發行類REITs成為了不少房企拓寬資金的渠道。值得關注的是，清河萬象匯并非是華潤置地今年推出的第一筆類REITs項目。今年6月份，華潤杭州蕭山萬象匯20.82億元類REITs成功發行。據悉。華潤杭州蕭山萬象匯項目儲架規模為80億元，20.82億元則是首期規模。

華潤置地方面對《華夏時報》記者表示，證券化融資后，華潤置地及華潤萬象生活將繼續負責北京清河萬象匯購物中心的商業管理、商戶存續租約繼續履行，項目運營保持穩定。

“證券化融資在國內已經較為成熟，據公開信息，招商蛇口、保利發展等央企申請過百億以上的證券化產品，發行后相關資產繼續保持穩定運營。”華潤置地方面對《華夏時報》記者說。

REITs火爆地產圈

自今年以來，我國REITs的發展在不斷加速，目前規模較大較為成熟的則是保障性租賃住房REITs。5月份，證監會等部門發布了《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產信托基金（REITs）有關工作的通知》，文件對保障性租賃住房REITs創新提出了規范要求。

此前，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，從融資的角度來看，REITs有助于房企等主體擴大融資渠道及調整融資結構，對于企業增加融資規模和減少資金壓力等均有積極作用。

嚴躍進認為，從金融市場的角度來看，投資者可以關注REITs產品的創新，未來房地產投資領域除了實物投資之外，此類REITs也容易形成新的產品。就市場表現而言，投資者的確對REITs十分買單。8月底，首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所上市，上市首日均實現了30%漲停。

商業地產REITs方面，《華夏時報》記者了解到，最早嘗試“吃螃蟹”的則是新城控股。2016年6月份，新城控股發布公告表示，將旗下上海青浦吾悅廣場項目轉讓給東證資管。隨后，東證資管募集資金并完成了資產收購，青浦吾悅廣場也實現了證券化。

除此之外，截至目前，以青島金茂灣購物廣場、長安萬科生活廣場為底層資產的類REITs產品也已經成功發行。