李貝貝/攝
本報記者 李貝貝 上海報道
作為“十四五”時期住房建設的重要任務，保障性租賃住房建設成為各城市現階段住房保障的重中之重，并在供給端積極發力。
據克而瑞租售測算，當前上海市租賃人口已達758.10萬人，對應365.54萬間的租賃房屋需求，截至2022年第三季度，上海的集中式公寓供應僅14.9萬間，供需失衡嚴重，而為緩解住房供需矛盾、完善租購并舉體系，上海市“十四五”期間也重點發展保障性租賃住房。數據顯示，“十四五”期間，上海將新增建設籌集保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到新增住房供應總量的45%左右。
而面對大體量的建設任務，一方面需要政府在執行端給予充分的支持與保障，另一方面，更離不開專業化租賃運營商賦能與創新。
“租購并舉”體系進一步完善
10月16日，二十大大會報告中提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，為未來5年住房制度改革指明了方向。
值得注意的是，此次大會關于住房制度的內容表述與十九大一致。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜分析稱，這表明中央將繼續發力完善住房供應端制度政策，并大力推動住房租賃市場發展，完善“購+租”“市場+保障”的住房體系。業內認為，“二十大”之后，“租購并舉”模式也從探索、打好基礎的5年邁入繼續探索、追求高質量發展的“新5年”。
《華夏時報》記者注意到，2015年-2022年期間，我國保障性租賃住房迎高頻政策支持。例如，今年2月，央行、銀保監會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，之后銀保監會、住建部聯合發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房市場發展的指導意見》，進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支持等。
據ICCRA（住房租賃智庫百科）統計數據，截至2022年二季度末，全國已開業的長租公寓房間中，約有6.9%納入當地保障性租賃住房，規模合計為62019套（間）；全國共有13家住房租賃企業的“納保”占比超過10%。
另根據克而瑞租售測算，當前上海市租賃人口已達758.10萬人，對應365.54萬間的租賃房屋需求，截至2022年第三季度，上海的集中式公寓供應僅14.9萬間，供需失衡。
而為緩解住房供需矛盾、完善租購并舉體系，上海市“十四五”期間也重點發展保障性租賃住房。數據顯示，“十四五”期間，上海將新增建設籌集保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到新增住房供應總量的45%左右。
轉型“募投建管”閉環型重資產模式
面對大體量的建設任務，一方面需要政府在執行端給予充分的支持與保障，另一方面，更離不開專業化租賃運營商賦能與創新。
在多家積極響應“納保”號召的企業中，“微領地”頗為引人注目。據公開資料，微領地成立于2011年，在“資產+運營”的模式下，聚焦重資產領域，建設、運營管理等全鏈條的專業化租賃住房資產管理平臺，旗下擁有7個重資產項目，持有房量30000間，是目前最大的社會化青年社區租賃住房資產管理平臺。
10月26日，微領地浦江中心社區項目正式開業。《華夏時報》記者在現場了解到，該項目位于閔行區浦江鎮康華路131弄29-30號，鄰近沈杜公路交通樞紐，共有6棟公寓，原為存量物業，伴隨著閔行區浦江鎮產業升級轉型，微領地于2021年整體收購該項目，在經歷疫情的情況下9個月完成改造。
目前，該項目擁有3116間保障性租賃住房，項目主力戶型為一室戶，配備有品牌家居加點、智能門鎖等。同時，項目還配備了全場籃球場、自習室、共享廚房、游戲室，招商了全家便利店、菜鳥驛站、鹿鳴書店、FIghtingbody健身房等公共空間，并組織提供豐富的社群活動。微領地集團首席執行官周君強向《華夏時報》記者透露，今年9月，浦江社區項目已租出去400余套房間。
值得注意的是，在媒體采訪中，周君強向《華夏時報》記者強調，“我們所有的項目都是自己的”。據公開資料，微領地專注重資產模式，其首個項目微領地中環滬太路社區即為拿地自建自營。2021年2月，微領地還成功競得閔行區浦江鎮浦江公園社區地塊，打造保租房房源量達5000間的閔?浦江公園社區項?，微領地也成為首個成功競得租賃用地的民營企業。
而2021年，隨著各項利好的出臺，微領地向“募投建管”的閉環型重資產模式轉型，成為租賃住房資產管理平臺。目前微領地與國內外知名優質平臺均保持著持續、深度的合作，資產管理規模近200億。
此外，今年8月底，首批3只保障性租賃住房REITs（華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT）如期在滬深證券交易所上市交易，在短暫開盤后全部封住漲停板直至收盤，發行環節網下和網上認購倍數均突破百倍。從市場反映情況可以看出，保障性租賃住房REITs是進一步發揮好資本市場功能，服務經濟高質量發展的具體體現，也在行業模式、制度建設、操作流程、估值定價等方面為保障性租賃住房以及保租房REITs的未來發展起到了良好的示范效益。
《華夏時報》記者獲悉，作為公募REITs底層資產，微領地目前管理的3萬套房源均納入到保租房體系中，亦被認為是民企發行公募REITs的“潛力軍”。