深圳市南山區樓市。 梁寶欣/攝

本報記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道

10月28日，據深圳市住房和建設局官網消息，為促進深圳房屋租賃市場平穩健康發展，提高租賃市場價格透明度，深圳市房地產和城市建設發展研究中心發布《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》，并將根據租賃市場變化情況適時更新房屋租賃參考價格。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在10月28日接受《華夏時報》記者采訪時指出，租賃是熱點城市居住需求的主要實現模式，深圳大概有70%的人群在租房，迫切需要有這樣的參考價來引導市場租金，保護租賃權益，降低新市民安居成本，釋放他們的消費需求。不過，租金參考價作用最大的方面，就是對于保障性租賃住房的定價，對市場租賃住房的租金制定約束性并不強。

同時，《華夏時報》記者通過與多名受訪者溝通得知，目前深圳實際租金與參考價存在一些出入，也存在部分租金與參考價相似的情況。

南山區租金參考價最高

據了解，本次發布的租賃參考價格覆蓋全市各區（不含深汕合作區）3786個商品住房樓盤、215個商務公寓樓盤以及318個統建樓樓盤。未納入本次租賃參考價格覆蓋范圍的小區租金可參照同地段同類型同品質樓盤的租賃參考價格確定。

《華夏時報》記者了解到，本次劃定租金參考價時，小區和產業園區的廠房、研發用房、物流倉儲以面積（平方米）為定價標準，而城中村私宅、產業園區配套宿舍的租賃參考價以套為單位。

從租賃價格來看，目前南山、福田、羅湖的租賃參考價位居全市前三。其中，南山區的商品住房租金、商務公寓租金以及統建樓租金分別為109元/平/月、154元/平/月和73元/平/月，均位列全市第一。福田區緊隨其后，商品住房租金、商務公寓租金以及統建樓租金分別為98元/平/月、144元/平/月和67元/平/月。羅湖區位列第三，其商品住房租金、商務公寓租金以及統建樓租金分別為80元/平/月、105元/平/月和53元/平/月。

按照《中國人口普查年鑒-2020》的數據來看，廣東城市家庭人均居住面積為29.59平方米。若按照30平計算，居住在上述三個區域的商品住房月租金分別為3270元、2940元和2400元。

對此，李宇嘉特別指出，現在，對新市民來說，買不起也租不起，這是大城市的現象。在深圳，商品住房租金每月達到70-100元/平，一個單間40平米，一個月租金就要3000元以上，超過了多數新市民月收入的1/3。在國際上，但凡租金支出超過了一個人收入的1/3，就代表著租賃支出壓力過大了，會影響到其他合理的消費。長租公寓太貴，城中村體面性較差，合租的問題又很多。其他城市也是如此。

“深圳發布的租金參考價，除南山外，其他區域租金均低于100元，有7個區的租金低于70元。這一數據既反映了當前租金的水平，又發揮了引導的作用。未來，政府保租房大規模建設，租金均將低于各區指導租金水平，有利于實現新市民的住房需求，促進長租習慣的養成，培育租購并舉的住房制度。”李宇嘉補充說道。

租金參考價約束性不強？

值得一提的是，《2022年度小區租賃參考價格》使用指引有特別提到，本租賃參考價格旨在為深圳市轄區內各類小區房屋的租賃雙方協商議定租金提供參考。租賃雙方可參考本租賃參考價格，同時結合物業的樓層、裝修標準、內部配套等客觀實際和個體化因素差異，最終協商確定符合自身實際的租金。

李宇嘉也表示，二手房參考價，深圳做到了全覆蓋，已經成為引導市場價格走向，引導市場預期的價格參考錨。目前來看，這個價格錨的作用已經到位，越來越多的房屋按參考價來成交。而租金參考價和二手房參考價是完全不同的。租金參考價不涉及到銀行貸款，不涉及到加杠桿的問題，所以效果不能和二手房參考價劃等號。

“租金參考價作用最大的方面，就是對于保障性租賃住房的定價，對市場租賃住房的租金制定約束性并不強，當然，如果后續要求租金年度漲幅不超過某一個百分比，也可能是有作用的。”李宇嘉說。

《華夏時報》記者近兩日通過與多名受訪者了解得知，多數地區實際租金與參考價存在出入，不過與參考價相似的租金情況也是存在的。

住在深圳市南山中心區的劉女士，和朋友合租了一套64平三房一廳的商品住房，每個月的租金為7300元，而該小區參考租金為每月124元/平。如果按照參考價，該房源租金為7936元。而她和她朋友的租金一共要增加636元。

劉女士在接受《華夏時報》記者采訪時表示，“之前業主放租的時候價格和租金參考價差不多，但是后來一直沒人租，只能將價格降下來。”

“今年9月搬進這套房子之前，我們也是租住在那個小區。之前租的那套戶型和現在的一模一樣，也是帶家具，每月租金只需要7000元。”劉女士說。

與劉女士實際租金低于參考租金的情況不一樣，家住在龍華街道統建樓的王女士每月需支付2550月的租金，租了35平的一室一廳，參考價為45元/平。如果嚴格按照參考價，她每月的租金將減少975元。

王女士向《華夏時報》記者表示，“知道深圳推出了租金參考價，但是由于沒有約束性，房東肯定不會按照參考價降價。”

家住在深圳市福田區下沙村的陳先生則向《華夏時報》記者表示，自己的租金和參考價很符合。

陳先生在下沙村租了一套兩房一廳的房子，每月租金為3950元，而官方公布的租金參考價為3947元/套。

此外，李宇嘉也指出，商品房交易過程中，政府有監管的抓手去管制價格水平，包括預售、網簽、貸款，但是對于租金價格的引導，缺乏這樣的抓手，也就是如果要讓市場租金跟著參考租金走，監管的成本太高了。